내년부터 '전세금 안심대출' 시행
공유형 모기지 9일부터 우리은행 창구서 접수
행복주택 14만가구로 축소·구입자금 11조원 지원
전세수요의 매매전환 등 무주택 서민들의 주택구입을 지원하기 위해 내년에 11조원의 저리 주택구입자금이 지원된다.
아울러 수익·손익 공유형 모기지 대출이 9일부터 1만5000명을 대상으로 공급되며, 내년부터는 전세보증금 위험이 없는 '전세금 안심대출'이 시행된다.
국토교통부는 3일 경제관계장관회의를 거쳐 4.1·8·28부동산 대책 성과를 점검하고, 이같은 내용을 담은 후속조치 추진계획을 밝혔다.
먼저 공유형 모기지가 크게 늘어난다.
국토부는 생애최초 주택구입자를 대상으로 한 공유형 모기지를 이달부터 확대 시행하기로 하고 9일부터 내년까지 예산 2조원, 1만5000가구 범위내에서 선착순으로 공급하기로 했다.
지난 10월 3000가구를 대상으로 한 시범사업에서는 인터넷 신청 54분만에 마감될 정도로 인기를 얻은 바 있어 본 사업에서는 대상을 다섯 배로 확대한 것이다.
다만 물량 확대로 인한 주택기금의 원금손실 위험을 관리하기 위해 손익공유형 모기지의 공급물량은 총 물량의 20%(3천가구)로 제한한다.
본사업의 지원 대상은 수도권과 지방광역시의 아파트에 한정하는 등 기본틀은 시범사업과 동일하게 가져간다.
만기는 20년이며 1년 또는 3년 거치, 원리금 균등분할상환 조건이다. 기금의 최대수익률은 시범사업과 마찬가지로 연 5%로 제한된다.
손실과 이익 모두 정부와 나누는 구조의 손익공유형은 집값의 최대 40%까지 초기 5년간은 연 1%로, 6년차부터는 2%로 대출해주며 수익공유형과 달리 20년 만기 일시상환 조건이다.
시범사업 당시 집값이 상승세로 돌아서자 일부 집주인이 매물을 거둬들여 대출대상자 710명이 최종 대출계약에 실패한 사례가 발생했다.
정부는 이를 보완하기 위해 집주인이 매물을 회수한 경우 동일 단지내 동일 평형대 물건을 30일 이내에 구해오면 대출을 해줄 계획이다.
또 공유형모기지에 신청했으나 대출대상자로 선정되지 못한 사람에게는 한 차례에 한해 재신청 기회를 부여한다.
국토부 관계자는 "무주택 서민의 내집 마련 기회 확대와 전세수요의 매매수요 전환을 위해 내년에는 공유형 모기지(2조원)를 포함해 올해와 비슷한 약 11조원(12만호)의 정책 모기지를 공급할 예정"이라고 했다.
현재 주택기금과 주택금융공사로 이원화돼 있는 정책 모기지를 내년부터 통합 운영하고, 내년 사상 최대인 11조원(12만호)의 저리 주택구입자금을 지원한다.
국토부는 이번 조치로 정책모기지가 주택기금의 통합 정책 모기지로 일원화되면 무엇보다 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대했다.
생애최초자금, 근로자·서민구입자금, 우대형 보금자리론의 최근 5년 연평균 공급실적은 2조원을 밑돌고 있으나, 이번 지원체계 개편으로 앞으로는 연 5조~6조원의 정책 모기지가 안정적으로 공급된다.
우대형 보금자리론의 경우 부부합산 연소득 5000만원 이하인 경우에만 지원이 되나, 통합모기지는 주택기금 지원기준으로 통일된다.
내년 말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6000만원 이하, 생애최초 구입자의 경우에는 7000만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가 낮은 정책 모기지를 이용할 수 있게 된다.
아울러 금융소비자의 권익을 선도적으로 보호하고자 통합 모기지의 근저당권 설정비율과 연체이자율을 시중은행 최저수준으로 인하할 예정이다.
근저당권 설정비율은 현재 대출액의 120%→110%로 낮춘다.
1억원 대출자의 국민주택채권 매입부담이 120만원에서 110만원으로 감소하고, 근저당설정액이 낮아져 집주인이 보다 원활하게 세입자를 구하거나 추가적인 담보대출을 받을 수 있게 된다.
최대 연체 이자율도 17%→10%로 대폭 인하한다. 3개월 이상 연체시 적용되는 연체 가산이자율도 국내은행(6~9%) 최저수준인 4~5%로 대폭 인하한다. 경제난으로 일시적 연체상태에 있는 서민들에게 직접적인 도움이 될 것으로 보인다.
서비스 접근성 개선을 위해 통합모기지 취급은행이 현행 6개→16개 시중은행으로 확대된다.
내년부터 주택기금 취급은행 6곳(우리·기업·농협·신한·하나·국민은행)과 한국주택금융공사 협약 은행 및 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 이용 가능하게 된다.
이밖에 기존 주택기금 대출과 달리 총부채상환비율(DTI)와 주택담보대출비율(LTV)를 연계함으로써 상환능력에 맞춰 대출을 받도록 유도했다.
연간 부채상환액이 연소득을 초과하지 않는 범위(DTI 100%이하)에서 관리하되, DTI와 LTV를 연계(DTI 40%이하→LTV 70%, DTI 40~100%→LTV 60%)하기로 했다.
또한 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 한번에 해결할 수 있는 '전세금 안심대출'도 내년부터 시행한다.
'전세금 안심대출'은 대한주택보증(대주보)과 우리은행이 협약을 체결해 은행이 전세금반환보증과 목돈안드는 전세Ⅱ(채권양도방식의 전세대출) 연계 상품을 판매하되, 은행의 전세대출에 대해 대한주택보증이 상환을 책임지는 구조이다.
세입자로부터 보증금반환채권을 양도받는 본질이 같아 연계판매가 가능하다.
집주인이 보증금을 미반환할 경우에는 일반 전세금반환보증과 동일하게 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다. 다만 이 경우에도 은행 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액만 세입자에게 돌려주게 된다.
일반적으로 대출보증료(연 0.4%)를 부담해 전세대출을 받고 깡통전세 등 전세금 반환을 보장받기 위해서는 별도의 비용(연 0.197%)을 들여 전세보증금반환보증에 가입해야 했으나, '전세금 안심대출'은 연 0.247%의 보증료만 부담하면 저리 전세자금 조달은 물론 계약종료 후 전세금 반환까지 보장받을 수 있다.
특히 대출금리가 평균 3.7%, 최저 3.5%대까지 낮아져 일반 전세대출보다 약 0.4%p 낮은 금리로 이용할 수 있게 될 전망이다. 전세대출 1억5000만원을 끼고 3억원의 전세계약을 체결하는 세입자는 2년간 107~225만원의 금융비용 절감이 가능해진다.
'전세금 안심대출'은 전세 사는 서민들을 위한 틈새상품으로 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하인 소액전세에 한한다. 전세계약일~전입일부터 3개월이내인 세입자가 일정조건(집값의 90%) 주택에 거주하는 경우 이용 가능하다.
전세금 안심대출은 내년 1월2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과 이후 확대 시행여부를 검토할 예정이다.
반면 4·1, 8·28대책의 후속조치를 통해 행복주택, 목돈안드는 전세 제도는 크게 손질하기로 함에 따라 박근혜 정부의 핵심 주택공약이 정부 출범 1년도 안돼 모두 수술대에 오르게 됐다.
박근혜 정부의 최대 주택공약인 행복주택이 20만가구에서 14만가구로 6만가구 축소된다.
