재건축 이점 꼼꼼히 따져야 서울 강동구 암사동 동서울아파트, 인근지역보다 시세는 낮고 개발 아직 덜돼 최근 정부의 소형 평형 의무비율 부활 방침에 따라 재건축 시장이 술렁이고 있다.
수익률이 크게 떨어진 일부 고층 아파트는 재건축 사업 추진을 늦추거나 리모델링쪽으로 방향을 선회하는 등 대책 마련에 고심하는 반면, 이미 사업승인을 받아놓은 단지들은 오히려 승승장구하면서 희비가 엇갈리고 있다.
암사동 동서울아파트는 이미 사업승인을 받고 이주가 시작된 재건축 아파트이다.
단지 규모는 현재 총 470가구로 15평형 270가구, 19평형 200가구로 구성되어 있다.
이 저층아파트 단지는 1981년 9월에 입주해 올해로 20년이 됐고, 서울시의 대표적인 5대 저밀도지구 중 암사 명일지구에 속한다.
올해 9월28일에 사업승인을 받았고, 현재 이주율은 50% 정도 된다.
재건축이 끝나면 이곳은 25층짜리 9개동의 단지로 탈바꿈한다.
평형별로는 25평형 118가구, 33평형 350가구, 43평형 100가구 등 568가구로 구성될 전망이다.
시공은 현대건설이 맡았다.
조합원분 470가구를 제외한 98가구는 내년 3월경 일반인들에게 일반분양할 계획이다.
현재 동서울아파트의 평형별 시세는 15평형 1억4500만~1억4800만원, 19평형은 1억7천만~1억7400만원에 형성되어 있다.
재건축 사업이 본격적으로 추진된 1999년 이후의 시세를 보면, 재건축 사업이 확정단계에 들어선 올해 3월부터 15평형과 19평형 모두 크게 올랐다.
15평형의 경우 3월 평균 매맷값이 1억2250만원에서 현재 1억4650만원으로 무려 2400만원 오른 것으로 나타났다.
지금 시점에선 평형별로 재건축 후 분양받을 수 있는 평형과 추가부담금이 확정되지 않았기 때문에 정확한 수익률을 계산할 수는 없다.
다만 인근 지역 시세와 단지여건 등을 종합해서 조합분을 구입하거나 일반분양 받을 경우 고려사항들을 살펴보면 대강 짐작할 수는 있다.
장기 투자나 거주에 유리 동서울아파트 인근에 바로 인접한 단지로는 재건축 단지인 강동시영이 있다.
고덕동 대우, 아남, 현대도 포진되어 있다.
모두 5년 이상 경과한 단지들로 최근 분양단지에 비해 마감재, 인테리어, 내부구조가 뒤떨어져 시세비교가 용이하지 않다.
조금 거리가 멀긴 하지만 동서울아파트와 같은 암사권역인 암사동 선사현대, 광나루삼성과 비교해볼 수도 있다.
선사현대는 지난해 6월, 광나루삼성은 올 1월에 입주했다.
현재 선사현대 24평형은 1억8천만원, 34평형은 3억원, 42평형은 4억1500만원으로 매맷값이 형성되어 있다.
광나루삼성도 비슷해 33평형이 2억8천만원, 45평형이 3억8천만원이다.
물론 선사현대와 광나루삼성의 경우 한강조망권이 확보되는 단지가 많고, 이미 입주가 끝나 대규모 아파트 타운이 형성된 지역이므로 동서울보다 입지면에서 우위를 차지하고 있다는 점은 감안해야 할 것으로 보인다.
따라서 동서울의 경우 재건축 후 평형대별로 1천만~3천만원 이상 암사현대, 광나루삼성보다 시세가 낮을 것으로 예상된다.
동서울아파트의 입지조건은 어떨까? 지하철 5호선 명일역이 도보 8분 거리에 있고, 올림픽대로도 가까워 교통여건은 비교적 좋은 편이다.
배후가 그린벨트로 둘러싸여 있고, 체육공원과 한강도 인접해 있다.
교육시설은 중학교로 신암중·강일중·명일중·천호중이 있고, 고등학교로 매재고·명일고가 있다.
또 해태백화점, 삼익쇼핑, 양지시장 등 쇼핑시설도 비교적 잘 갖춰져있는 편이다.
주변에 노후 단지들이 들어서 있고 개발도 다소 미진하지만 강동시영이 재건축될 경우 동서울과 함께 총 5천여가구의 대규모 아파트타운이 형성될 예정이라 생활편의시설들은 계속 늘어날 것으로 예상된다.
그러므로 장기 투자나 거주 목적으로는 고려할 만한 단지라고 판단된다.
물론 조합분을 구입하고자 한다면 이후 분양평형과 추가부담금을 고려하는 것이 필수적이다.
15평형 중 일부는 25평형을 배정받을 수밖에 없고, 19평형도 일부는 43평형과 33평형으로 나뉘어질 것으로 예상되기 때문이다.
현재 구입한다면 무이자 이주비는 15평형이 7천만원, 19평형이 8천만원이고, 유이자로는 2천만원까지 추가 지급되므로 구입시 이주비만큼 부담이 줄어든다는 점도 고려해야 할 사항이다.

아파트 경기 끄떡 없다 저금리 기조·전세 매매율 상승 지속… 실물경기 침체 받쳐줄 듯 올해 들어 아파트 시장은 실물경기 침체에도 불구하고 소형아파트와 재건축 대상 아파트의 가격이 폭등하면서 전반적으로 높은 가격 상승세를 유지했다. 전세시장은 공급 부족, 월세 전환으로 매물 부족 현상이 심화되어 가격 폭등 양상까지 나타났다. 9월까지 전국 아파트 매매시장 가격은 평균 9.9% 상승했으며, 인천과 서울은 각각 16.6%와 10.9%의 높은 상승률을 기록했다. 평형별로는 20평 이하 아파트의 매매가 상승이 두드러져 전국적으로 17.6% 상승한 것으로 나타났다. 지역별로 서울과 인천이 각각 23.4%와 20.5%의 높은 상승률을 보였으며, 신도시의 경우도 18.9% 상승하는 등으로 전반적으로 폭등했다. 연초에 하향 안정화될 것이라는 예상을 뒤엎고 아파트 가격은 4월 이후 본격적인 상승세로 돌아서 6~8월 사이 집중적으로 올라가기 시작했다. 원인은 재건축 투자열기, 전세가 폭등에 따른 임차가구의 구매수요 전환, 소형 아파트에 대한 임대사업 투자 증가, 저금리 기조의 유지 등으로 보인다. 특히 전셋값은 대란을 우려할 정도로 상승 행진이 지속됐다. 외환위기로 인해 경기 불황과 주택업체의 부도가 이어지면서 신규 주택사업 물량이 크게 줄어 수급 불균형이 심화되었기 때문이다. 올해 주상복합을 포함해 입주할 수 있는 아파트 물량은 지난해의 6만429호보다 크게 줄어든 5만5531호 수준에 불과하다. 게다가 저금리 지속으로 임대인들이 상대적으로 수익률이 높은 월세를 선호해 전세 매물이 크게 줄어든 것도 전셋값 폭등의 주요 원인이 됐다. 9월 한달간 수도권 지역에서 월세 매물 비중이 30%를 넘어서고 있으며, 20평 이하 소형 아파트의 경우 임대물건 중 50% 내외가 월세계약을 하는 것으로 나타났다. 그러나 최근 발생한 미국 테러사태로 인해 실물경기 침체의 장기화 가능성이 높아지면서 그동안 예외적인 호황을 누리던 아파트 시장에 적지 않은 충격이 가해질 것으로 보인다. 이미 아파트 시장은 비수기 도래와 함께 재건축 아파트 및 자본이득을 기대한 투자심리가 냉각되면서 조정 국면으로 진입하고 있는 상황이다. 그리고 실물경기 침체가 길어지면서 실질소득 감소와 실업률 상승 때문에 소비심리가 급속히 위축돼 아파트 시장은 거래부진과 가격 하락이 어어지는 침체국면이 전개될 가능성이 커지고 있다. 상황은 좋지 않지만 중장기적으로 보면 아파트 경기 침체 폭은 예상보다 크지 않을 것이다. 최근 아파트 경기가 과거의 경험과 상당히 동떨어진 상황으로 전개되고 있으며, 저금리 기조 유지와 전세매매 비율 급상승 등이 아파트 경기를 지탱하는 힘이 되고 있기 때문이다. 이전에는 경기가 수축 국면에 들어서면 시중금리는 상대적으로 높은 수준을 유지했다. 그러나 경기수축기 지속에도 불구하고 금리는 유례를 찾기 힘들 정도로 낮게 유지될 것이라는 전망이 나오고 있다. 이것은 비교적 안정적인 아파트 투자수요의 기반 형성을 기대하게 하는 요인이 될 전망이다. 또 전세매매 비율은 전국 평균 60%를 넘어섰다. 특히 소형아파트의 경우엔 80%에 근접하고 있다. 이는 실물경기 침체의 부정적 영향에서 아파트 경기를 지탱할 수 있는 근거가 될 수 있다. 더욱이 내년까지 이어질 공급부족 현상 그리고 저밀도 재건축사업의 시작 등으로 수급불균형이 심화될 것이라는 점도 아파트 경기 침체를 억제하는 힘으로 작용할 전망이다. 이에 따라 매맷값은 수도권에서는 평균적으로는 5%, 서울은 6% 정도 상승할 것으로 전망된다. 전셋값의 경우는 공급 부족과 월세 전환 때문에 물량 부족현상이 심화될 것으로 예상된다. 따라서 전셋값 강세현상은 지속될 것이며, 지역적으로 수도권의 경우 9%, 서울의 경우 10% 정도의 가격상승이 일어날 것으로 전망된다. 공급부족은 심각하나 수요기반이 큰 소형아파트 시장은 실물경기 침체의 영향이 크지 않을 것이나, 비인기 지역을 중심으로 한 대형아파트 시장은 전세가나 매매가가 하락할 것으로 전망된다. 또한 저금리 기조 유지와 전세가 폭등이 임대계약 형태의 전환을 불러일으켜 월세 방식의 계약이 확산될 것으로 보인다. 이현주/ 알투코리아 책임연구원 hjlee73@r2korea.co.kr