서울서북부의상권가운데가장번화한상권을꼽으라면단연연신내역을들수있다.
서북부지역은도로망이다른지역에비해매우열악한편이다.
그러나연신내는서울도심과경기북부(고양시,파주시등)를잇는통일로가있어교통의요충지로서여러모로매우유리한지역이다.
또한지하철3호선과6호선환승역으로접근성이뛰어나고상주인구가많다.
그러나상권은다른지역에비해많이뒤떨어져있으며지역발전이더딘게사실이다.
주변에군부대가많아은평구전체가군사시설보호구역으로묶여있기때문이다.
현장을가보아도여전히노후된저층건물과낙후된시설을확인할수있다.
그러나강북뉴타운이라는호재가발표된뒤일대가술렁이고있다.
특히연신내는은평구의중심으로서향후어떻게발전할것인지이목이집중되고있다.
강북뉴타운호재로발전가능성높아
연신내상권은전철역을중심으로전형적인역세권구조이며,행정구역으로볼때는불광동,갈현동,대조동으로구성되어있다.
초기에는인근군부대장병들이주소비층이었을정도로이곳은군부대와는밀접하다.
또한인근거주민들도중산층이하의서민들이기때문에아무래도저가영업점포가중심을이루었고,지금까지도연신내는타지역에비해‘싸구려’라는이미지가짙다.
먼저지하철역6,7번출구쪽인갈현동상권을살펴보자.6번출구는공원과바로접해있어접근성이매우뛰어나고,7번출구로나오면“여기가연신내인가”생각이들만큼통일로대로변을따라고층빌딩들이줄지어늘어선풍경을볼수있다.
연신내상권에서유일하게오피스밀집지역이다.
출구바로앞대로변에는상가가거의없고이면쪽으로들어가보면통일로변을따라안쪽까지쭉이어진먹자골목이나오는데이곳이연신내상권의중심이다.
먹자골목은아래쪽까지골목들이겹겹이이어져상권을형성하고있다.
상권을이용하는소비층은직장인부터학생에이르기까지매우다양한데업종도그에맞게각양각색이다.
우선먹자골목의대표업종이라할수있는고깃집이많으며노래방,영화방,PC방,유흥주점,편의점·슈퍼등이분포되어있다.
문구점이나약국등먹자골목과는다소어울리지않을것같은업종도보이는데자세히살펴보면대로변에는청구성심병원등대형건물들로인해상가가들어설자리가마땅하지않다보니당연히이면쪽에위치할수밖에없는것이다.
먹자골목의범위는한골목에집중된것이아니라아래쪽으로계속이어지는데그범위가매우넓다.
상권구조가전철역6번과7번출구를이용한‘ㄱ’자형태로중심상권에진입하게되는데7번출구쪽먹자골목은아무래도직장인위주의업종들이많이분포되어있고아래쪽으로내려갈수록학생들과젊은층위주의업종이많이눈에띈다.
6번출구를나오면바로물빛공원이보이는데좁은도로하나를사이에두고바로접해있어주로학생들이나젊은층들이이곳에서모여먹자골목으로진입하게된다.
대부분초기상권이형성될무렵의건물형태를그대로유지한,낮고노후된건물이많아외관상이미지는좋지않다.
최근연신내는재개발여파로인해수십년이지난노후된건물들이신축건물로탈바꿈하는중이며일부상가는이미분양을앞두고있다.
1층은화장품,편의점,아이스크림,패스트푸드등젊은층을겨냥한업종들이즐비해있고먹자골목으로들어가보면7번출구쪽과는분위기가사뭇다르다.
이곳은유동인구의상당수가학생이기때문에이동통신,액세서리,의류등판매점위주로업종이구성되어있다.
시세를살펴보면1층10평기준으로대로변은1억~1억5천만원정도이고안쪽으로갈수록가격이떨어진다.
사이사이에먹자골목으로들어가는진입로들이있어접근이용이하며특히,물빛공원바로아래쪽횡단보도앞은유동인구가많다.
다시대로변을따라서상권은아래쪽으로계속이어져다음블럭인맥도날드까지연결되는데이곳은주로의류매장들이밀집해있다.
그러나최근계속되는불경기로인해영업이부진하다.
이번에는맞은편대조동상권을보자.코너에위치한신한은행을기준으로4번출구통일로쪽과5번출구연서로쪽으로나눠지는데4번출구를나오면1층캐주얼브랜드와속옷등의류매장들이늘어서있는풍경을볼수있다.
소비층을살펴보면인근주민은물론,특히주변에동명여고등학교가많아학생과젊은층들을상대로영업하고있다.
5번출구쪽은뚜렷한상권이없으며이면쪽을살펴보면아직초기연신내상권의이미지를그대로보여주는듯역세권으로는특이하게보폭한걸음정도의좁은골목길들이마치미로처럼연결되어있다.
이곳에는모텔이밀집해있고철학관,성인게임장등이영업중이다.
좀더안쪽으로들어가면상설의류매장골목이있는데4번출구쪽의류매장들과는다르게세련된인테리어에고급브랜드의의류를취급하고있다.
이곳은예전에‘양지극장골목’이라불렸으며유명한유흥가였다.
지금은대형성인나이트가있어일대가성인들의유흥문화가여전히유지되고있음을방증한다.
9월테마쇼핑몰완공,변화의바람
불광동상권은크게연서로를기준으로연신내의랜드마크라할수있는범서쇼핑쪽과주상복합메트로쪽으로나뉘어진다.
먼저범서쇼핑은1층에롯데마트가입점해있고위로는생활잡화및의류매장,예식홀등으로구성되어있는전형적인쇼핑타운으로서주민상당수가생활에필요한먹을거리와옷가지등을구입하기위해이용하고있다.
맞은편메트로타워나연서시장에서도이러한먹을거리및생필품구입이가능함에도불구하고접근성이뛰어나주민대부분이범서쇼핑을이용한다.
3번출구를나오면1층은대부분이의류매장이다.
2층에는유명외식업,레스토랑등대형매장들이입점해있는데,연신내는마땅히대형매장이입점할만한곳이없으며또한이블럭이쇼핑등의목적으로유동인구가많이모여드는곳이기때문인것으로분석된다.
특이한점은최근환승역세권일대에쇼핑타운들이급부상중인데은평구에서는연신내가대표적이라할수있다.
풍부한수요층과편리한교통등의이점을고려한다면이곳만한곳도드물다.
그래서현재범서쇼핑건물옆에지하2층,지상9층규모의테마쇼핑몰이한창공사중이다.
9월중순완공예정인데완공후에는영화관및복합쇼핑공간의탄생으로인해상권의판도를바꿀만큼주변의발전이예상된다.
이제마지막으로연신내상권의근간이되는연서시장쪽을살펴보자.범서쇼핑에서횡단보도만건너면연서로변으로비교적협소한재래시장이보이는데이곳이연서시장이다.
주로40대이상의장년층고객들이이용하고있는데시설이많이노후된모습을볼수있다.
뒤쪽으로는앞에서언급한주상복합메트로가그위용을과시하고있다.
말그대로아래쪽은상가로서범서쇼핑과는큰차이가없으나주로입주민들이이용을하는편이다.
메트로타워를기준으로주변으로노후된상가들이‘띠’형태로둘러서영업을하고있는데전철역앞쪽일부만이발달되어있다.
뒤쪽은일반주택가인데지형상경사지가있어상권이발달하기는어렵다.
통일로변1번출구방향은맞은편과마찬가지로대형건물들이위치하고있는데뒤쪽과마찬가지로지형특성상출구앞쪽은경사지로서역세권의발전에는한계를보이고있다.
기존의연신내상권은교통의중심지이며,배후에무수히많은상주인구와환승역세권이라는강점이있었음에도인근군부대등으로인해발전이더딜수밖에없었다.
그러나뉴타운개발계획발표및환승역세권개발붐이라는호재로인해향후에는새로운모습으로거듭나게된다.
연신내사거리는도시관리용도구역상일반상업지역이기때문에지금의낡은저층건물이신축건물로바뀔것으로예상되고현재공사중인범서쇼핑옆테마쇼핑몰처럼대형쇼핑타운의등장으로인해상권은변화의물결을타고있다.
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