부동산 신탁의 대표 선수 ‘한토신’의 저력 “한국토지신탁(한토신)의 문제점을 익히 알고 있었습니다.
막상 취임하고 보니, 생각했던 것보다 훨씬 심각하더군요. 눈에 보이는 문제점만 해도 한두개가 아니었을 정도죠.” 한토신 조창수 대표의 고향은 대구다.
그것도 토박이다.
경상도 사나이답게 성격이 불같고 급하다.
마음에 들지 않으면 곧장 손을 봐야 직성이 풀린다.
추진력도 승부욕도 강하다.
목표가 정해지면 불도저처럼 밀어붙인다.
2003년 10월, 한토신 대표에 취임한 그는 ‘화’가 치밀어 올랐다.
느슨한 조직기강에서부터 꽉 짜여지지 않은 체계까지 어느 하나 마음에 드는 것이 없었다.
취임 초, 느슨한 조직기강에 울화 하지만 그는 질책은커녕 충고도 하지 않았다.
성격상 쉽지 않았을 게다.
조 대표는 “‘참을 인(忍)’을 수 없이 되내였다”면서 껄껄하고 너털웃음을 짓는다.
“마음에 들지 않는다고 무조건 혼부터 내서야 되겠습니까. (허허) 대안을 마련하지 않은 채 질책을 하는 것은 능사가 아닙니다.
” 조 대표는 한토신의 혁신방안을 찾기 위해 불철주야 애썼다.
“날밤을 세운 적도 수없이 많다”고 토로한다.
오랜 장고 끝에 그는 해법을 찾았다.
직원들의 속내를 읽는 것이 조직혁신의 첫 번째 발걸음이라고 생각했다.
직원들의 갈망과 욕구 그리고 불만을 정확하게 간파해야 한토신을 효과적으로 혁신할 수 있다고 확신했던 것. 조 대표는 곧장 기획팀에 특명을 내렸다.
“대표-직원간 만남의 장을 마련하라.” ‘불도저’ 조 대표식 ‘한토신 혁신 프로그램’의 서막은 이렇게 올랐다.
조 대표의 특명은 간단치 않았다.
요구사항이 적지 않았던 것. 무엇보다 참여인원을 10명 남짓으로 제한했다.
‘직급은 물론 격식까지 파괴하라’는 령(令)도 하달했다.
내실 있는 대화를 위해서였다.
조 대표도 노력을 아끼지 않았다.
참여직원들의 프로필을 일일이 외운 것은 기본. “격식을 파괴하겠다”는 약속을 지키기 위해 스스로 체면을 던져 버렸다.
어린 직원들 앞에서 ‘폭탄주’를 직접 제조해 돌리는 것도 마다치 않을 정도였다.
조 대표의 목표는 단 한개 뿐이었다.
직원들의 ‘희노애락’을 공유할 요량이었다.
조 대표의 노력에 감흥을 받아서일까. 한토신 직원들의 마음은 서서히 열렸고 조 대표와 직원들은 허심탄회하게 대화를 나눴다.
효과는 곧 나타났다.
조 대표 취임 이후 노사협력체제가 몰라보게 탄탄해졌다.
사내 커뮤니케이션이 더욱 활성화된 것은 물론이다.
“보시다시피 제 인상이 조금 강한 편입니다.
그래서 직원들은 처음에는 접근하기 힘들어했습니다.
하지만 지금은 반대입니다.
누구보다 편한 사람으로 생각할 것입니다.
물론 저만의 생각일지 모르겠지만요. (허허)” 조직분위기를 일신한 조 대표는 최근 ‘제2의 도전’을 시작했다.
한토신의 ‘환골탈태’가 조 대표가 세운 두 번째 목표다.
“날로 치열해지는 부동산 신탁업계에서 살아남기 위해선 뼈를 깎는 고통을 감수하면서 혁신에 혁신을 거듭해야 합니다.
이는 통과의례와 같습니다.
” 조 대표가 이처럼 한토신의 혁신을 외치고 나선 데는 그만한 이유가 있다.
한토신의 매출은 2003년 이후 계속 내림세다.
2003년 1천435억원의 매출을 기록해 반짝 상승한 이후 2004년 1천280억원, 2005년 1천270억원으로 감소를 거듭하고 있는 것. 게다가 업무수익도 2003년 689억원, 2004년 680억원, 2005년 699억원으로 정체상태를 좀처럼 벗어나지 못하고 있다.
‘위기’라는 말이 꼭 맞아떨어지는 상황이다.
“한토신은 지금 기로에 서있습니다.
매출이 떨어지고 업무수익이 회복되지 않는 이유를 살펴보고 대안을 마련해야 할 때입니다.
그래야만 생존할 수 있습니다.
” 물론 “엄살이 너무 심하다”는 질시도 들린다.
매출실적은 감소했음에도 시장점유율은 줄곧 1위를 고수했다는 게 이유다.
이는 사실이다.
조 대표도 부인하지 않는다.
부동산 개발·관리·투자 전문회사 한토신은 자타가 공인하는 부동산 신탁업계의 ‘강호’다.
2001년 5월 업계 최초로 코스닥에 등록된데 이어, 같은 해 9월엔 부동산 투자회사법에 따른 자산관리회사 인가를 받았다.
이 역시도 업계 최초다.
경영의 투명성과 안정성을 모두 인정받은 지 오래라는 이야기다.
한토신의 장점은 한두개가 아니다.
부동산 신탁회사 중 규모·실적 면에서 으뜸이다.
탁월한 전문성과 노하우(know-how)는 한토신의 빼놓을 수 없는 자랑거리다.
한토신 직원 대부분이 20여년 간 현장의 살아있는 부동산 투자 및 운용경험을 쌓아온 덕분이다.
그 중 한토신의 ‘토지(개발)신탁’은 가장 돋보이는 분야다.
토지신탁은 ‘건축자금 또는 개발노하우가 없는 토지소유자를 위해 신탁받은 토지에 건물을 건축하거나 택지를 조성하고 이를 분양 또는 임대한 후 발생한 수익을 토지소유자에게 돌려주는 제도’를 말한다.
쉽게 말해 토지소유자가 한토신에 해당 토지를 신탁했을 경우, 한토신은 시행사로서 건설공사를 발주하고 홍보 및 분양을 한다.
신탁이 종료된 후 한토신은 토지소유자에게 신탁재산 또는 수익금을 교부하는 것이 토지신탁이다.
한토신의 2005년말 토지신탁 관련 실적은 4조3천962억원. 지난해(2조4천300억원) 보다 100% 증가한 수치다.
업계 관계자들마저 혀를 내두를 정도의 엄청난 증가율이다.
하지만 조 대표를 이 같은 상황을 다르게 해석한다.
‘위기’라고 단언한다.
한토신의 사업 중 토지신탁이 강세를 띄면 띌수록 ‘독(毒)’이 될 수 있음을 우려하고 있다.
“자칫 한토신이 토지신탁만을 담당하고 있는 것으로 오인받을 수 있습니다.
토지신탁 뿐 아니라 다른 사업도 하고 있는 한토신으로선 불리한 상황임에 틀림없습니다.
” 조 대표가 업계의 질시에도 현 상황을 ‘위기’라고 단정지은 까닭도 여기에 있다.
한토신은 실제로 토지신탁만을 취급하고 있는 게 아니다.
‘비(非)개발신탁(부동산 관리·처분·담보신탁·리츠 등 부동산 금융)’도 한토신의 사업분야다.
하지만 미미한 수준이다.
비개발부문의 매출액은 84억3천800만원에 불과하다.
시장점유율은 6%에 묶여 있다.
경쟁업체 KB부동산신탁의 비개발신탁 매출액이 15조가 훌쩍 넘어섰다는 점을 감안하면 초라한 성적이다.
“외부에서 한토신이 비개발신탁을 취급하지 않는 회사로 인식하는 것은 치명타입니다.
특히 비개발신탁의 부진이 매출실적의 감소로 이어지고 있어, 큰 문제입니다.
” 조 대표가 최근 비개발신탁의 활성화에 총력을 기울이는 이유다.
하지만 쉽지 않다.
이유는 간단하다.
한토신의 인력 대부분은 토지신탁에 집중돼 있다.
사업의 중심분야도 토지신탁이다.
때문에 비개발신탁을 발전시킬 여력이 없다.
비개발신탁을 전담할 전문가를 구하기조차 어려운 게 현실이다.
“비개발신탁을 확대하기 위해선 여러 가지 진통이 따를 것으로 보입니다.
인력을 찾을 시간도 그렇고, 예산도 다시 검토해야 합니다.
그렇다고 포기할 수는 없습니다.
현재 비개발신탁을 담당할 수 있는 우호적인 금융기관 또는 금융기관 퇴직자를 확보하는 방안 등을 검토하고 있습니다.
쉽지 않다면 아웃소싱 등을 통해 차근차근 발전시킬 계획입니다.
” 조 대표는 비개발신탁 외에도 신사업 진출에도 매진하고 있다.
인구의 노령화 등 사회·경제적 변화를 담아낼 수 있도록 골프, 콘도 등 휴양시설과 노인복지시설 등의 신상품을 개발 중이다.
재건축, 재개발시장에도 참여할 계획이다.
금전신탁업 진출도 호시탐탐 노리고 있다.
오는 2008년 금전신탁 인가 및 상품 출시 등을 계획하고 있을 정도로 적극적이다.
컨소시엄 구성을 통해 대규모 개발프로젝트에 공동참여하는 방안도 모색하고 있다.
“2003년을 기점으로 매출이 감소하고 있는 현실을 무시해서는 안됩니다.
때문에 한토신은 사업다각화와 적극적인 신규수익원 발굴을 통해 위기를 타개할 계획입니다.
” 조 대표의 노력은 조금씩 열매를 맺고 있다.
한토신은 지난해 말 신탁자산 10조원을 달성했다.
납입자본금은 1천941억원에 이른다.
시장점유율은 31%를 기록, 업계 1위를 고수했다.
특히 지난해에는 적자결산을 감수하고 대규모 대손충당금을 적립함에 따라 지금까지 적립한 대손충당금이 3천700억원에 달한다.
한토신의 어깨를 짓누르고 있던 짐을 벗어날 수 있게 된 셈이다.
한토신 새로운 수익원 찾기 골몰 조 대표는 올해를 ‘한토신 도약의 해’로 삼고 있다.
2007년 이후엔 매출실적이 상승할 것이라는 기대감을 감추지 않는다.
“한토신은 올해를 기점으로 분명 재도약을 시작할 것입니다.
시장점유율이 안정기에 접어든데다 과거의 손실부담까지 어느 정도 해소됐기 때문입니다.
2007년부터는 내실경영을 토대로 성큼성큼 성장하는 회사로 거듭날 것을 확신합니다.
위기 뒤에는 꼭 기회가 찾아온다는 말이 있지 않습니까.” 한토신은 지난 5월 창사 10주년을 맞았다.
말이 쉬워 10년이지 1년에도 몇 번씩 강산이 뒤바뀌는 요즘, 한토신이 무려 10년 동안 업계의 최강자리를 놓치지 않고 있는 것은 주목할 만하다.
한토신의 저력을 엿볼 수 있는 대목이다.
조 대표는 창사 10주년 기념사에서 이렇게 말했다.
“지난달 어두웠던 아픔의 터널을 지나 희망찬 미래의 첫걸음을 내딛고 있다고 자신있게 말씀드릴 수 있습니다.
” 조 대표의 호언장담처럼 한토신이 ‘창창한 미래’를 활짝 열 수 있을지 지켜볼 일이다.
이윤찬 기자 chan4877@economy21.co.kr

코리아(Korea)의 아름다운 집 ‘눈에 띄네’ ‘생활의 중심, 행복의 중심’ 자연친화적 아파트 한토신은 지난 2003년 신탁사로는 처음으로 아파트 브랜드 ‘코아루’를 선보여 업계의 주목을 끌었다. ‘코아루(Koaroo)’는 영문 Korea와 한자 루(樓)를 조합해 만든 것이다. Korea Advanced樓 및 Core+樓의 합성어로서 ‘코리아의 아름다운 집’을 의미한다. 브랜드 명에서 보듯 코아루는 전통과 현대가 조화를 이루는 아파트라는 뜻이 내포돼 있다. 코아루는 내외부 디자인 및 마감재 등을 한국인의 정서에 맞춰 편안함을 주고 최첨단 설비와 최고급 소재를 사용, 기능적 측면도 함께 고려했다. 마감재와 단지 내 설계 등과 관련, 코아루만의 품질기준을 정하고 공사 진행 시 이를 반영해 입주자 모두가 만족하는 고품질·고품격 아파트가 되도록 했다. 단지설계도 자연친화적으로 해 인간과 환경이 공존하는 주거공간을 만들었다. 코아루의 콘셉트가 왜 ‘생활의 중심, 행복의 중심’‘고품격, 최첨단 아파트’ 인지 엿볼 수 있는 대목이다. 코아루는 지난 2003년 이후 경기 용인동백을 비롯, 전북 전주 첨단, 충남 오창, 울산 천곡 등 20여개의 현장에 1만5천여가구를 공급할 정도로 인기몰이에 성공했다. 코아루는 또 지난해 대한민국마케팅대상 명품상을 수상한 것 이외에 2003년 하반기 히트상품(세계일보), 제3회 fn하우징 파워브랜드대상(파이낸셜 뉴스) 2004년 상반기 으뜸상품 선정(문화일보), 2004년 하반기 히트상품 선정(세계일보), 제4회 fn하우징 파워브랜드대상(파이낸셜 뉴스) 등 각종 상을 휩쓰는 기염을 토했다. 용어설명 ◆토지(개발)신탁 : 건축자금이나 개발 노하우가 없는 토지소유자를 위해 신탁받은 토지에 토지소유자의 의견과 신탁회사의 자금 및 전문지식을 결합해 건물을 건축하거나 택지를 조성하고 이를 분양 또는 임대한 후 발생한 수익을 토지소유자에게 돌려주는 제도. ◆비개발신탁 ○ 담보신탁 : 부동산을 신탁하고 유효담보금액의 범위 내에서 신탁회사로부터 수익권 증 서를 발급받아 이를 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 금융상품. ○ 처분신탁 : 대형·고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 처분하기 어려움이 있는 부동산을 맡기면 신탁회사에 적정한 수요자를 발굴해 안전하고 신속하게 처분하는 상 품. ○ 관리신탁 : 신탁회사가 소유자를 대신해 임대차관리, 시설의 유지관리, 법률 및 세무관 리 등 일체의 관리를 해주고 그 수익을 수익자에게 교부해 주거나, 수탁재산의 소유권 을 관리해 주는 신탁제도. ◆ 부동산 금융 ○ 리츠: 주식 및 수익증권 발행방식으로 투자자들에게 자금을 모집해 특정 프로젝트의 개 발 또는 부동산의 매입, 관리, 처분 등을 하고 얻은 이익을 돌려주는 부동산 간접투 자 상품. ○ 부동산 펀드: 부동산 컨텐츠를 활용할 경우 다양하고 구조화된 부동산 펀드. ○ 자산유동화(ABS): 부동산, 매출채권 등 유무형 자산을 근거로 유동화 증권을 발행해 사 실상 자산을 현금화 하는 것.