작게는 20평대 빌라가 될 수도 있겠고, 5층 이상의 그럴듯한 건물일수도 있다.
A씨는 지방에 4억원을 투자해 월세 100만원을 받고 있고, B씨는 강남 오피스텔에 2억원을 투자해 100만원을 받고 있다.
A씨는 지방에 그럴듯한 건물을 사서 자랑거리가 될 수 있을지 모르지만, 재테크 개념에서 보면 후자의 사람이 좀 더 나은 듯해 보인다.
게다가 A씨는 4억원 중 3억5천만원이 자신이 가지고 있는 돈이었고 B씨는 1억원이 자신의 돈이었다.
부동산 전문가들이 말하는 것처럼 A씨가 더 적극적으로 은행의 대출을 이용했다면, 훨씬 더 앞서 자신이 원하는 것처럼 ‘월세를 받아 여유 있게 사는 것’을 누리고 있었을 것이다.
부동산 투자는 운보다는 ‘발품’이 우선이다.
정부의 각종 부동산규제책으로부터 빠져있어 인기를 끌고 있는 상가투자도 마찬가지다.
매체나 인터넷을 통해 정보 수집을 부지런히 한다면 같은 투자금액으로 남보다 배 이상의 수익을 올릴 수도 있다.
또한 ‘어느 지역의 어떤 상가가 좋다’라는 남의 말보다 자신이 직접 비교분석한 정보가 더 정확하다.
전략적 상가, 키워드를 읽어라 최근 상가 분양시장은 강남, 명동 등 비교적 투자 관심지역 중심의 물건 수혈로 모처럼 새로운 활로를 모색하고 있다.
특히 개발업체간 부동산 시장을 주도하고 있는 ‘키워드’를 중심으로 투자자를 모집하려는 전략적 움직임도 부산하다.
하지만 투자자입장에서는 키워드가 마케팅의 전략적인 요소로 그치는 것이 아닌지에 촉각을 세워야 한다.
상가정보연구소에 따르면 요즘 상가 분양시장의 특징은 신도시, 택지지구 중심의 키워드에서 뉴타운, 재건축, 신설 역세권등이 주요 키워드로 부상하고 있는 것으로 나타났다.
그중 ‘뉴타운 상가’는 강북 부동산의 상승세와 맞물려 은평, 장위 뉴타운등지에서 주목률이 높아지고 있어 새로운 투자처에 대한 투자자들의 갈증을 풀어주는 대표적인 키워드로 떠올랐다.
서울 송파구 잠실동의 일부 재건축 상가가 고분양가 논란에 휩싸이고 있지만 풍부한 배후세대와 유동인구 유입이 용이한 역세권 입지는 투자 관심을 애써 외면하기도 어려운 투자처라 ‘재건축 상가’의 키워드 또한 임팩트가 강한 것. 몇 해 전부터 출현했던 신설 역세권의 키워드도 점차 자리를 굳힐 기세다.
9호선, 신분당선, 경전철 신설역등 미래가치에 대한 점수가 높게 매겨지면서 기존 역세권과는 사뭇 다르게 메리트가 강조된 경우다.
이 외에도 건물의 특징을 강조한 키워드나 화성동탄신도시 대기업 키워드로 투자수요를 창출하기도 한다.
상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “요즘 상가 분양시장을 주도하는 키워드가 신도시, 택지지구중심에서 비교적 투자층이 넓고 투터운 서울로 회귀되었다는 점이 대표적인 특징이다”며 “그러나 일부 상가의 키워드가 다분히 의도적인 마케팅 측면만을 강조한다는 점도 배제할 수 없다”고 말한다.
최근 뜨는 상가는? 키워드가 마케팅 요소로 그치는 상가가 있는 반면 실 투자 시 수익을 올릴만한 상가 즉, 부동산 전문가들이 최근 밀고 있는(?) 투자처도 있다.
환승역상가와 강남상가다.
환승역상가의 추천이유는 환승역이 되면 역세권 주변으로 택지와 업무시설들의 개발이 많아져 유동 인구가 늘어나고 역지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게 되기 때문이다.
또한 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 것이 전문가들의 평가다.
예를 들어 건대역 상권(2호선,7호선 환승)은 청담대교의 개통과 지하철7호선이 결정적인 역할을 했다.
강남구와 광진구를 연결하는 청담대교는 차량과 지하철이 동시에 이용할 수 있어 강남의 인구가 건대상권으로 진입하는 시간을 크게 단축시켰고, 7호선역시 이곳을 환승역세권으로 변화시켰고 마땅히 갈 곳을 찾지 못하던 중랑구의 주민들까지 이곳으로 발을 옮기게 만들었다.
연신내 상권(3호선,6호선 환승)은 지하철 3, 6호선의 환승역이 되면서 유동인구의 활발한 유입이 되고 있으며 대형 쇼핑타운의 건립, 은평뉴타운 등으로 인해 명실상부한 북서부 최고의 상권으로 거듭날 것으로 기대하고 있다.
60만 이상의 풍부한 배후세대를 바탕으로 한 노원역 상권(4호선,7호선 환승)은 교통의 편리함과 백화점, 은행, 금융기관 등 집객요소를 갖춘 주요 시설물들이 상권을 둘러싸고 있다.
사당역 상권(2호선,4호선 환승)도 지하철 2호선을 이용하는 강북, 강남 주민들과 4호선을 이용하는 과천, 안산 방면 남부 수도권 주민들에 이르기까지 폭넓게 이용하는 교통의 요충지로서 유동인구는 20만에 달한다.
그 외 잠실역 상권(2호선,8호선), 이수역 상권(4호선,7호선), 신도림역 상권(1호선,2호선 환승)도 환승역이 개통되어 침체되었던 상권에 활력을 불어넣어 성공한 사례로 꼽힌다.
이전 사례를 볼 때, 전문가들이 환승예정지역의 상가를 주목하는 것은 당연한 듯 싶다.
이 때문에 환승 예정 유망 상권인 강남구청역 상권(7호선,신분당선 개통 예정), 강남역 상권(2호선,신분당선 개통 예정), 양재역 상권(3호선,신분당선 개통 예정)주변은 주목할 만 하다.
이 외에도 당산역 상권(2호선,9호선 개통 예정)은 9호선 개통이후 강서구 인구까지 더해지면 유동인구는 15만명으로 예상되며, 왕십리역 상권(중앙선,2호선,5호선,분당선 연장 개통 예정)은 2010년에 분당선이 선릉역과 연결되고, 2011년에는 왕십리뉴타운이 입주를 시작한다.
그리고 2017년에는 경전철 동북선의 종착지로 퀸터플(5개 노선 환승) 역세권으로 성장하게 된다.
상가뉴스레이다 장경철 투자자문실장은 “서울의 마지막 노선인 9호선 개통과 강남권 신분당선의 개통을 마지막으로 서울권 환승역은 황금상권으로 불리운다”며 “다만, 역세권 상가투자시 무조건식의 투자보다는 사당역의 사례처럼 타 교통과 연계성이 있는 주출입구에 위치한 상가인지를 확인하고 투자에 임해야 후회가 없을 것”이라고 말했다.
강남상가는 ‘돈 없어 투자 못하는 상가’라 인식하지만 최근에 강북개발에 대한 기대감이 높아지면서 강남과 강북의 아파트 가격차이가 좁혀지고 있는 현상과 마찬가지로 상가시장에도 이러한 현상이 나타나고 있다.
지역 최고의 분양가를 보인 강남권에서 분양중인 상가 중 역대 최고 분양가(3.3㎡ 당 1억5천만)에 절반에도 못미치는 금액인 5천대 미만으로 분양하는 상가들이 있어 눈길을 끌고 있다.
이학명 기자 mrm@economy21.co.kr
상가투자 시 주의할 점 원칙을 정하고 행동하라 첫째, 시행사의 능력을 파악해야 한다. 상가는 아파트와 달리 분양보증이나 임대차보호가 되지 않기 때문에 시행사가 도산할 경우 투자자가 피해를 볼 수 있다. 따라서 직접 토지등기부등본을 떼어 사업부지에 대한 소유권을 시행사가 가지고 있는지 권리관계가 깨끗한지 등을 체크해야 한다. 둘째, 투자자보다 실제로 장사하는 사람 즉, 실수요자가 많아야 한다. 전문상인들은 그 상가가 될지 안될지 꿰뚫고 있다. 셋째, 입점시기가 빨라야 투자회수가 빠르다. 분양에서 입점까지 보통 1년에서 길게는 2, 3년 걸린다. 공사기간이 길면 길수록 투자회수기간도 늦어지게 마련이고 여러 가지 상황변화가 있을 수 있으므로 늦어도 분양하는 해에 오픈하는 상가를 선택하는 것이 좋다. 넷째, 권리금을 적정히 관리하라. 권리금의 적정선을 계산해 과도한 권리금을 지불해 차 후 손해를 보는 일을 방지해야 된다. 권리금은 상권에 따라 혹은 같은 상권 내에서도 보증금 임대료 수준에 따라 건물마다 권리금의 차이가 클 수 있으므로 정확한 수익계산이 필요하다. |
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