용산정비창을 국제업무지구로 개발...초고층 '직주혼합' 도시

[이코노미21 신만호] 오세훈 서울 시장이 ‘용산정비창’ 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진 ‘용산국제업무지구 개발구상’을 발표했다. 오 시장은 용산정비창에 미래도시 키워드를 담아 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 신 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다고 밝혔다.

용산정비창 부지는 서울 한복판에 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모로 자리한 금싸라기 땅이다. 서울에 남은 마지막 대규모 가용지이자 개발 잠재력 높은 중심거점이지만 지난 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산된 후 청사진 부재 등으로 10년째 방치돼왔다.

‘용산국제업무지구 개발구상’은 향후 국제업무지구로 개발될 용산정비창 일대에 대한 개발 가이드라인을 인허가권자인 서울시가 제시한 것으로 이번 발표를 시작으로 용산정비창 개발이 본격화된다.

서울시의 구상에 따르면 용산정비창 일대는 일자리와 R&D, MICE부터 주거, 여가‧문화생활까지 도시의 모든 기능이 이 안에서 이뤄지는 ‘직주혼합’ 도시로 조성된다. 외국 기업과 인재의 유치‧정착을 위해 국제교육시설‧병원 같은 외국인 생활인프라도 들어선다. MICE는 회의(Meeting), 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 이벤트와 전시(Events & Exhibition)의 머리글자를 딴 것으로 국제회의를 뜻하는 '컨벤션'이 회의나 포상 관광, 각종 전시·박람회 등 복합적인 산업의 의미로 해석되면서 생겨난 개념이다.

이를 위해 서울시는 최초로 ‘입지규제최소구역’을 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무‧상업 등 비주거 용도로 채우며 고밀개발에 따른 부영향을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로‧공원‧학교 등)은 40% 수준으로 정했다.

입지규제최소구역은 주거‧상업‧업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다.

서울시는 “국제업무지구로서의 상징성과 서울을 대표하는 경관창출을 위해 높이 제한은 최소화하되 통경축, 보행축과 주변지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정”이라고 설명했다.

또한 대규모 중앙공원과 철도부지 선형공원 등 녹지생태공간을 곳곳에 조성해 지상부의 50% 이상을 녹지로 확보하고 차량은 지하로 달릴 수 있도록 지하교통체계를 구축한다. 서울시에 따르면 교통부터 방재‧안전, 환경‧에너지까지 ICT 기반 도시인프라를 갖춘 서울을 대표하는 최첨단 스마트 도시가 된다. 지하도로는 물론 미래교통수단인 미래항공교통(UAM) 등과 GTX, 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 ‘모빌리티 허브’가 들어선다. 이를 통해 용산은 서울도심과 강남으로, 인천공항과 수도권 전역으로 연결되는 신 교통거점이 된다.

사업을 추진하는 방법론에 있어서는 실현성을 높이는 데 방점을 뒀다. 금융위기 등 외부환경 변화에 따른 리스크가 커 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신 공공기관인 SH공사와 코레일이 ‘공동사업시행자’(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)로서 사업을 추진하는 ‘단계적‧순차적’ 개발로 간다.

공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 선 시행하고 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다. SH공사와 코레일은 작년 5월 공동사업시행을 위한 MOU를 체결한 바 있으며 안정적‧지속적인 사업추진을 위해 별도의 전담조직 ‘(가칭)용산개발청’ 구성을 검토할 예정이다. 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대‧분양하는 선도사업도 추진한다. 민간에서는 단계적으로 핵심부지를 개발함으로써 국제업무지구를 완성한다. 획지별로 국제설계공모 등을 통해 건축물을 조성하게 된다.

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 아울러 ‘서울투자청’에서는 해외기업 입주공간 지원, 외국인투자기업 사후지원, 투자유치 마케팅을 통해 투자 활성화와 기업유치에 나선다. [이코노미21]