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[커버스토리 Ⅲ] 부동산 가격, 점진적 하향 안정 예상 ②
[커버스토리 Ⅲ] 부동산 가격, 점진적 하향 안정 예상 ②
  • 이상영 부동산114 대표이사
  • 승인 2006.11.13 00:00
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[주택시장] 지난 9월 이후 아파트 가격이 상승 흐름을 보이면서 그 동안 안정됐던 부동산시장이 불안한 모습을 띠고 있다.
10월 들어서도 북핵 실험 등의 악재에도 불구하고, 시장 불안이 수도권 전역으로 확대되고 있다.
이러한 가격 앙등 현상으로 올해 3.30 조치 이후 안정세로 접어들던 부동산시장이 향후 가격 폭등으로 이어지는 것이 아닌가 하는 우려도 확산되고 있다.
그런데 9월 이후 가격 상승의 특징을 보면 첫째 강남 중심 가격 상승이 아니라 강북이나 수도권 등 이전에 가격 상승이 없던 지역의 부동산 가격이 상승하고 있다.
둘째 대형보다는 중형, 소형 위주로 가격 상승이 이어지고 있다.
셋째 아파트만이 아니라 연립이나 단독주택의 가격 상승이 나타나고 있다.
넷째 전세 가격이 상승하면서 매매가격이 상승하는 동반상승의 현상이 나타나고 있다.
고려해야 할 경제 변수들 이상과 같은 특징은 투기적 수요보다는 실수요에 의한 부동산 매매가 크게 늘어난 결과로 볼 수 있다.
물론 재건축이나 재개발에 따른 투기적 수요도 없지 않다고 생각되지만, 전체적인 흐름은 중하위 소득 계층이 매입에 상당히 중요한 세력이 되고 있다는 점을 반영하는 것이다.
경기 변동적 관점에서 보면 이처럼 실수요 위주의 부동산 매입이 시사하는 바는 이러한 매수세가 지속적으로 확장되는 수요가 아니라 호황 말기에 나타나는 최종 수요적 성격이 강하다는 점이다.
결국 불안 심리에서 유발된 내 집 마련 수요가 많다는 것이고, 이러한 매매 수요는 길게 이어지기 어렵다.
따라서 최근 가격 불안은 11월 말 이후에는 상당히 가라앉을 가능성이 높다고 보인다.
그렇지만 2007년과 같은 중장기적인 관점에서 부동산 가격을 논하기 위해서는 여러 가지 생각해 봐야 할 변수들이 있다.
우선 거시변수 중 내년도 경제성장률을 보면 정부는 4.6%, KDI는 4.3% 등 올해보다 경제성장률을 낮게 잡고 있다.
이처럼 성장률이 낮게 예상되는 것은 수출에 영향을 주는 세계경제 성장률이 미국이나 중국의 경제성장 둔화로 낮아질 것으로 예상되고, 민간 소비 회복이나 건설 투자도 부진할 것으로 예상되기 때문이다.
이로 인해 내년도는 2000년 이후 지속된 2년 주기 경기순환의 전형적인 후퇴기로 예상되고 있다.
이처럼 경기가 침체되면 부동산에 대한 수요도 감퇴되는 것은 당연한 인과관계라고 할 수 있다.
즉 파생 수요인 부동산 수요는 기업과 가계의 소득 증가가 둔화됨에 따라 같이 감소되는 결과를 가져온다.
둘째, 금리 변수를 보면 상반기에 금리 인상이 이루어지면서 전체적으로 저금리 기조의 변화는 없지만, 이전보다 금융 부담이 커진 상황이라고 할 수 있다.
물론 경기가 부진하게 되면 다시금 금리의 하락이 예상되지만, 전체적으로 대출에 따른 이자 부담이 이전보다 크게 낮아지기가 쉽지는 않을 것이다.
또한 고가 주택에 대한 대출 제한 조치(DTI)가 이전처럼 중대형 아파트의 레버리지를 이용해서 구매하는 것을 어렵게 한다는 점도 주택시장의 수요확산의 제약 요인이라고 할 수 있다.
셋째, 구매자들의 심리가 크게 확산되기 어렵다는 점이다.
한국은행 소비자 동향 조사를 보면 자가 보유자의 경우 구매계획이 지속적으로 감소하고 있고, 상대적으로 임차 소유자의 구매 계획이 증가되는 형태를 보여주고 있다.
도시별로 보면 서울이나 광역시의 경우 구매 계획이 감소하고 기타 도시가 증가하는 형태를 보이고 있다.
이러한 동향은 전체적인 구매층 자체가 중하위 소득계층이기 때문에 지속적인 확대 기조로 보기 어렵다.
한국은행 자료로 최근 구매자들의 동향을 보면 부동산 구입 계획 비중이 소비자 기대지수와 거의 동일한 흐름을 보여 왔다.
그런데 올해 소비자 기대지수는 비록 9월에 부분적으로 반전되고 있지만 계속적으로 감소하고 있고, 이러한 흐름은 전체 경제의 변화가 부동산 구매와 밀접히 연관된 결과라고 할 수 있다.
ⓒEconomy21
이상과 같은 거시변수의 흐름만 보자면 내년도 부동산시장의 전망은 하향-안정이라고 전망할 수 있다.
여기에 부동산정책 변수 역시 세제를 중심으로 투기 억제 구조를 잘 갖추고 있고, 시간이 지날수록 제도적 규제의 위력은 커지면서 시장 안정을 공고화할 수 있는 상태이다.
그런데 미시적으로 보면 이러한 흐름에 두 가지 우려되는 측면이 있다.
하나는 수요 공급적 측면에서의 불균형 문제고, 다른 하나는 이에 따른 양극화와 불안심리를 제어하기 위한 확실한 공급정책을 정부가 제시할 수 있느냐의 문제이다.
우선 수급면에서 보면 지방의 공급과 잉에 따른 시장 침체와 수도권의 공급 부족에 따른 국지적 가격 상승이라는 상충되는 과제를 안고 있다.
지방은 이미 부산, 대구, 대전까지 고분양가와 공급 과잉에 따른 가격 하락 내지는 침체가 작년에 이어 점차 확산되는 상황이다.
반면 수도권 내에서는 강남지역에 대한 선호가 지나치게 높은 상황에서 판교나 송파 신도시 등이 아직은 대안으로 정착되지 못하면서 강북이나 수도권 등으로 가격 불안이 부분적으로 확산되는 현상을 보이고 있다.
안정적 주택 공급이 관건 문제는 2007년에도 이러한 불안을 잠재울 만한 공급이 이루어지지 못할 것이라는 점이다.
주택 공급은 신도시 계획이나, 분양도 있지만 실제 기존 주택시장에 가장 큰 영향을 주는 요인은 입주량이라고 할 수 있다.
최근 아파트, 주상복합, 오피스텔 등 주거용으로 활용 가능한 집합건물 전체의 입주 물량을 보면 서울의 경우 2005년 약 7만 5천호에서 2006년은 5만 6천호, 2007년에는 3만 8천호 수준으로 감소하고 있다.
경기도의 경우도 2005년 10만 7천호, 2006년 10만 4천호에서 2007년에는 6만 7천호 수준으로 감소할 것으로 예상된다.
반면 지방 광역시의 경우는 2005년 6만 1천호에서 2006년 7만 5천호까지 늘었다가 2007년에는 5만 8천호로 감소하기 시작한다.
반면 충청권의 경우는 4만호 수준을 2005-2007년까지 지속적으로 유지할 것으로 예상된다.
주거용 집합건물의 공급만 놓고 보면 서울, 경기권은 지속적 감소세, 광역시는 올해를 정점으로 이후 안정되는 추세, 충청권은 내년까지도 과잉 공급의 현상을 면하지 못할 것으로 보인다.
수도권 내에서는 인천이 유일하게 2007년에 입주량이 2006년의 두 배인 3만호 수준을 보일 것으로 예상되고 있다.
관심이 집중되는 강남3구(강남구, 송파구, 서초구) 아파트 입주량의 경우 2005년 입주물량이 9,950호에서 2006년 1만3,856호로 크게 증가했으나, 2007년에는 8,201호로 예상돼 다시금 감소세로 돌아설 예정이다.
이는 2000년도 초반에 건축 허가된 재건축 물량이 거의 소화되면서 나타나는 현상으로 향후 입주 물량 부족 현상이 당분간 지속될 것이다.
결국 거시변수의 안정에도 불구하고, 내년에 수도권 내 특히 서울과 경기권 입주량 부족이 현실적으로 가격 상승 압박을 초래할 위험이 있는 것이다.
물론 다주택 소유자의 보유물량이 있기 때문에 2주택자 이상의 주택 매각에 따른 공급 물량을 기대할 수 있고, 전월세의 경우 국민 임대주택 등 공공주택의 공급에 의해 부분적인 공급 부족 해소도 가능할 것이다.
그렇지만 이러한 물량의 시장 출하 가능성은 가능성일 뿐 가격 상승에 따른 매물 회수나 공공주택 공급의 속도 등을 감안할 때 원천적으로 공급 부족을 해소하기가 쉽지 않은 상황이다.
이러한 수요 공급의 불일치 하에서 최근 ‘공공택지의 분양가가 높다’라는 인식이 확산되고, 현실적으로 이를 분양받기가 쉽지 않다는 불안감이 커지면서 기존주택으로 수요가 몰리게 되는 측면이 있다.
특히 전월세 세입자들이 내 집 마련에 대한 불안감으로 기존 소형 아파트나 연립, 단독까지도 매입하는 현상으로 나타나는 것이다.
따라서 정부는 주택 수요자들이 갖는 불안감을 해소시켜 줄 수 있는 확실한 주택 공급정책, 안정된 분양가, 지속적인 임대주택의 공급 확대 등의 정책을 지속적으로 시장에 주지시켜 이러한 불안감을 해소해 주어야 할 것이다.
이렇게 함으로써 시장 안정의 거시변수가 지역변수나 심리변수에 의해 교란되는 현상을 제거하고, 내년도 부동산시장의 안정을 기할 수 있을 것이다.
이상영 부동산114 대표이사