지난해 6월 21일 문재인 대통령은 김현미 신임 국토부 장관에게 임명장을 수여했다. 그리고 이 자리에서 문 대통령은 “주택 보급률은 100%가 넘지만 자가 보유율은 그것의 절반에 불과하다. 그리고 절반 정도의 국민이 고시촌 등에 세 들어 산다. 전세 값은 계속 오르고, 전세가 월세로 전환돼 월세의 비율이 높은데, 전세의 월세 전환율이 금융기관의 금리보다 훨씬 높다”고 말하면서 서민들이 이중삼중으로 힘든 이런 부분이 최고의 정책 과제라고 강조했다.

우리나라 주거복지의 참담한 현실

문재인 대통령은 후보 시절에도 “주택 자가 보유의 비중은 50%밖에 되지 않는다. 공공임대주택을 대폭 늘리는 것이 기본 방향”이라며 ”새로운 주택의 건설뿐만 아니라 기존 주택의 용도를 전환해서 공공임대주택으로 전환해야” 한다고 강조했었다. 대통령의 주거 철학이 이렇게 확고하기 때문에 새 정부의 기본 정책 또한 주택 경기의 활성화에서 주거 취약계층의 주거 지원 및 주거 복지로 빠르게 변화할 것으로 예상된다.

격년 단위로 실시하는 주거 실태조사 결과, 우리나라의 자가보유율(주택을 보유하고 있는 가구의 비율)과 자가점유율(자기 소유의 주택에 자기가 사는 비율, 보통 자가점유율은 자가보유율보다 낮다)은 여전히 50%대에 머물러 있다. 주택보급율이 100%선을 넘어섰지만 본인이 살고있는 자가점유율과 본인이 소유하는 자가보유율이 낮은 대신 주택을 여러 채 가진 집 부자들이 많아지고 있다는 뜻이다. 서울의 경우 집 주인 3명 중 1명은 다주택자이다.

전세난은 심화되고 전세의 월세 전환이 늘어나면서 임차가구 중에서 월세가 차지하는 비율도 60%를 넘어섰다. 월세가구의 비중이 60%를 넘은 것은 실태조사 이후 처음이다. 저소득층의 PIR(연소득 대비 주택 가격의 비율)과 RIR(월소득 대비 임대료의 비율)도 다른 계층에 비해 높다. 저소득층의 주거비 부담이 높은 것이다. 그래서 서민 주거 안정의 토대가 되는 공공임대주택이 매우 중요하다. 그런데 우리나라는 ‘임대기간 10년 이상’의 공공임대주택 기준을 적용하면 공공임대주택 비중이 5.5%에 불과하다. 이는 유럽 선진국 대부분이 16%를 넘고 OECD 평균이 11.5%인 데 비해 크게 부족한 것이다.

빚내서 집 사는 시대는 끝나야

6월 19일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회는 LTV와 DTI를 현행보다 각각 10%씩 낮춘 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 맞춤형 대응방안’을 발표했다. 그래서 담보인정비율(LTV, Loan To Value ratio, 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율)과 총부채상환비율(DTI, 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을)은 각각 60%와 50%로 낮아졌다.

서울 전역 등 조정 대상 지역에서는 분양권 전매 금지, 1순위 청약 자격 강화, 재건축 규제 강화에 대출 규제까지 추가되었다. 집단대출 중 잔금대출에 대해서도 DTI가 새로 적용된다. 분양시장의 호황으로 급증한 집단대출이 가계부채 급증의 주범으로 꼽힌 것이다. LTV와 DTI 규제는 과거에도 부동산 대책 발표 때마다 주택 시장에 가장 효과적으로 영향을 미쳤던 것인데, 이번에는 집단대출도 포함하고 있어 수요 감소에 미치는 영향은 더 클 수도 있다.

문재인 정부에서 가계부채 대책과 관련한 첫 번째 규제로 8월의 ‘가계부채 종합관리방안’ 발표에 앞서 LTV와 DTI 규제 방안을 서둘러 꺼낸 것은 더 이상 부동산 시장에 끌려가지 않겠다는 신호를 보낸 것으로 해석된다. 올해 들어 주택시장은 강남 재건축을 중심으로 과열 양상을 보이며 분기 연속으로 가계대출 증가세를 견인했다. 강남 재건축 등의 부동산 과열은 이전 정부의 ‘부채 주도 성장’이 원인이다.

2013년부터 주택경기 활성화 대책이 추진되면서 LTV·DTI 완화, 주택 구입 자금 지원, 공공분양 축소, 세금 감면, 분양가 상한제 완화, 청약제도 개편, 재건축 규제 완화 등의 주택 정책 실시로 부동산 시장은 과열되었고, 이에 따라 가계부채도 급증하기 시작했다.

2016년 하반기 이후 ‘여신(주택담보대출) 심사 선진화 가이드라인’ 시행으로 상환 능력 범위 내에서 빌리고 처음부터 나누어 갚는 비거치식 분할 상환, 중도금대출 보증한도 설정, 집단대출 규제 강화, 제2금융권 건전성 관리 강화 등 주택담보대출 규제 확대에도 불구하고 가계부채는 2017년 4월과 5월 두 달 동안 11조 원이나 급증하며 가파른 상승세를 보였다.

그럼에도 불구하고 문재인 정부가 전면적인 규제가 아닌 국지적인 과열지역 규제책을 꺼낸 것은 현재 입주물량의 증가, 금리의 인상 등 주택경기 급락에 대한 부담감을 느끼고 있기 때문이다. 향후 주택 경기의 과열 상태가 지속된다고 판단되고 가계부채 우려가 증폭될 경우에는 투기과열지구 지정 등의 강도 높은 규제 가능성도 예상된다.

지난 6월 15일, 김동연 경제부총리는 “선별적 맞춤형 대책을 만들되 실수요자의 거래는 위축되지 않도록 하겠다”고 밝힌 바 있다. 6.19 대책에서도 실수요자 보호 차원에서 일정 소득 이하, 일정 가격의 주택, 무주택 세대주 등은 이전의 규제 비율을 적용받게 된다. 올해 공급 예정이던 정책 모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출) 44조 원은 실수요자의 주택 구입에 차질이 없도록 공급하겠다고 한다. 서울지역 중심의 시세차익 투자 확대 움직임 속에서 나온 선제적 대응인 ‘6.19 부동산 대책’ 발표를 기점으로 박근혜 정부를 상징하는 초이노믹스 ‘빚내서 집 사는 시대’가 막을 내릴 것으로 기대해 본다.

은행은 주택 전당포가 아니다

1360조 원에 달하는 가계부채의 급증은 주택담보대출이 주도했다. 2014년 LTV·DTI 규제완화로 급증하기 시작한 주택담보대출은 2016년 한 해 동안에만 75조 원 넘게 늘어나면서 불어난 가계 빚 증가분의 절반을 차지했다. 여기에는 기준금리가 다섯 차례에 걸쳐 인하되며 역대 최저 수준의 저금리 기조가 이어진 영향도 컸다. 무엇보다 가계부채 문제의 근본적인 해법은 주거 문제의 해결에 있다.

전·월세 부담에 생계형 대출이 늘어나면서 렌트푸어가 양산되고, 주택담보대출 원리금 부담에 하우스푸어가 늘어났다. 2012년 말 963조 원이던 가계부채는 집권 4년 만에 400조 원이나 늘었고, 국민 1인당 평균 빚은 2,619만 원에 달한다. 빚 갚느라 가처분소득이 줄어들고 소비자의 지갑이 얼어붙어 내수가 위축되고 기업들은 고용과 투자를 줄이면서 경기가 침체되고, 다시 소득과 소비가 줄어드는 악순환이 반복된다. 연결고리의 시발점인 주거비용을 낮추고 금리부담을 줄여야 가처분소득이 늘어나 소비가 늘고 경기가 살아나게 된다.

예금과 대출, 자금의 조달과 배분을 통해 산업과 경제의 혈맥 역할을 해야 할 은행들이 주택 관련 대출을 취급하는 주택 전당포에 머물러서는 안 된다. 주택담보대출 원리금 상환에 휘청거리는 하우스푸어를 위해 주택가격 한도 내 주택담보대출 상환 의무를 부담하는 ‘비소구 담보대출’(유한책임 대출, Non-Recourse Loan)은 주택 구입자의 권익 보호를 위해 확대해야 한다. 현재 주택도시기금과 한국주택금융공사 재원의 ‘디딤돌 대출’로만 시행되고 있으나 금융소비자 보호를 위해 향후 이용자의 조건을 완화해야 한다.

부득이 경매에 내몰리게 된 가구의 경우 특단의 가계대출 해결책을 강구해야 하다. 나는 다음과 같은 방안을 제안하고 싶다. 한국주택금융공사에 담보주택의 소유권을 맡기고 장기임대계약을 맺으면, 채무자는 그대로 자기 집에서 거주하면서 장기임차인으로 주거안정을 누릴 수 있게 된다. 대출액과 주택가격의 차액은 돌려받아 가처분소득이 늘어나고, 경매주택이 쏟아져 나오지 않아 부동산 시장에도 양향을 주지 않는다. 장기임대로 거주하는 기간 동안 담보주택은 사실상 공공임대주택으로 전환돼 주거복지를 제공하는 셈이 되는 것이다.

빚 내지 않고 살 수 있는 사회를 만들어야

문재인 정부는 가계부채 해결을 위해 3대 근본 대책과 7대 해법을 제시했다. 그 중의 핵심은 부채 총량의 관리로 빚 내지 않고 살 수 있는 사회를 구축하려는 정책이다. 이는 가계의 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 제한을 둬 1,360조 원을 넘어선 가계 빚이 일정 수준 이상으로 늘지 않도록 관리하겠다는 뜻이다.

6월 22일 한국은행이 국회에 제출한 ‘2017년 6월 금융안정 보고서’에 따르면, 올 1분기 기준으로 ‘가처분소득 대비 가계부채의 비율’은 153.3%로 지난해 1분기 대비 8.6%, 2012년 말 133.1% 대비 20% 넘게 상승했다. 소득은 제자리인데 부채는 빠른 속도로 늘어난 탓이다. 2013년부터 4년간 가계소득 증가율은 한 자릿수에 그쳤지만, 아파트 가격은 22%, 전세 값은 52% 이상 급등한 것으로 나타났다. 새 정부는 ‘소득 주도 성장’ 정책을 통해 가계의 소득을 늘리고 대출 규제를 강화해서 이 비율을 제한할 방침이다.

향후 금리인상으로 가처분소득이 원리금 상환액에 못 미치는 한계가구들을 위한 대책 마련도 시급하다. 임차가구의 소득 대비 주거비용의 비율은 급격히 상승하고 전·월세 부담에 렌트푸어가 늘고 있다. 한계가구는 주택담보대출을 받아 원금과 이자를 동시에 갚고 있는 가구의 비중이 높은데, 가처분소득보다 원리금 상환액이 더 많고 금융자산 대비 금융부채의 비율이 높아 연체의 우려가 커지고 있다.

가계부채총량제에 따라 ‘가처분소득 대비 가계부채의 비율’을 150% 내로 제한하니 자영업자 대출의 급증, 제2금융권의 가계 대출, 취약계층은 미등록 대부업체나 비제도권 대출로 이전한다. 이른바 풍선효과이다. ‘일부의 빈곤은 전체의 번영을 위태롭게’ 한다는 필라델피아 선언을 생각하며 다중채무자와 저신용자에 대한 원금 상환 유예 등 특단의 조치도 사회적 비용 감소 차원에서 채택을 고려해야 할 시점인 것 같다.

그래서 나는 새 정부 초기에 ‘서민금융 차선제’의 도입을 제안해 본다. 버스 전용 차선을 만들어 대중교통 이용자에 대한 편익을 제공하듯이 서민금융 차선제를 도입해서 무주택 서민, 렌트푸어, 하우스푸어, 다중채무자, 저신용자들에게 따뜻한 금융을 제공하자는 것이다. ‘서민금융 차선제’의 도입으로 서민들의 금융비용 부담이 줄어들면 가처분소득이 늘어나고 내수의 진작으로 이어지는 선순환이 가능해진다. 그래서 이 방안은 우리 사회의 모든 구성원들에게 편익을 제공하게 된다.

적극적인 취약계층 부담 경감 방안을 마련해야 한다. 새 정부는 고금리 이자 부담의 완화를 위해 단기적으로는 대부업의 최고금리(연 27.9%)를 이자제한법 상의 최고금리(연 25%)로 조정하고, 단계적으로 최고금리를 20%까지 인하할 계획이다. 역사적으로 보면, 세종대왕 때는 이자제한법이 역사상 가장 강력했다. 무조건 이자는 연간 10%를 넘을 수 없었으며, 월 이자도 3%를 넘지 못한다고 못 박았다.

지난 정부 동안 부채 주도의 경제 성장 유도로 급격히 높아진 가계부채의 부담 완화를 위해 ‘소득 주도 성장’ 중심의 정책 기조로 전화하고, 생계형 대출의 축소를 위한 생활비의 절감, 즉 가처분소득의 증대를 위한 종합 계획을 시행해야 할 시점이다.

주거복지 강화로 주거안정 이뤄야 복지국가 가능해져

주거문제를 해결하고 주거복지를 향상하기 위해서는 다양한 형태의 임대주택 확충이 이루어져야 한다. 그런데 주택담보대출을 규제하고 집단대출을 옥죄게 되면 다주택 보유자들보다 실수요자, 무주택 서민, 그리고 청약통장을 보유해도 분양시장에 진입하기 어려운 저소득층이 더 큰 어려움을 겪게 된다. 그러므로 부동산 투기에 대한 규제는 강화하더라도 무주택 서민을 위한 선별적인 지원 정책은 지속적으로 이루어져야 한다.

이에 대한 올바른 정책 방향은 공공임대주택을 적극적으로 공급해서 생애 최초, 청년층, 신혼부부, 다자녀 무주택 서민 등의 주거 취약계층에 대한 지원을 강화하는 것이다. 그러므로 문재인 정부는 매년 17만 호의 공공임대주택 공급, 신혼부부의 주거 사다리 마련, 청년 임대주택 30만 실 공급, 저소득 노인 영구임대주택 확대, 다자녀 비례 우선 분양제 도입 등의 대선 공약을 반드시 이행해야 한다.

그동안 공공임대주택은 정권과 지방자체단체장이 바뀔 때마다 새로운 공급 프로그램의 설계로 정책의 일관성이 결여되고, 지역 이기주의 등 외부요인의 영향을 받아 왔다. 공공임대주택 공급 모든 과정을 일관되게 추진하는 종합시스템을 구축하고, 각 사업주체별로 상이한 임대주택 관리시스템을 통합해야 한다.

우선 시급한 것은 세입자 전·월세 부담과 이사 걱정을 덜 수 있도록 사회통합형 주거 정책을 제시하는 일이다. 전·월세 상한제, 계약갱신 청구권, 임대차 등록제, 임대과세 정상화 등 임대차 안정화 정책으로 세입자 보호와 동시에 부동산 투기 수요를 억제해야 한다. 세제 혜택과 사회보험료 특례 부과 등의 다양한 인센티브 도입으로 집 주인의 임대주택 등록을 촉진해야 한다. 전·월세 상한제와 계약갱신 청구권이 도입되면 주거 불안은 상당부분 완화될 것이다.

적극적인 공공임대주택 공급 확대와 사회적 임대 시스템 운영으로 주거 문제를 해소하고 주거 복지로 집 문제를 해결하자는 것이다. 노령연금을 받아 고스란히 월세로 내는 노인 빈곤층에게도, 아르바이트 시급의 대부분을 고시촌에 갖다 내는 청년층에게도, 근로소득의 절반 이상을 전·월세로 이체하는 렌트푸어에게도 주택 정책의 방향 자체를 주거복지 정책으로 전환하자는 것이다.

문재인 대통령은 후보 시절 ‘주택 사다리 5대 정책’을 발표하면서 집 걱정, 전·월세 걱정, 이사 걱정 없는 주거 환경으로 바꾸겠다고 공약했다. 공약이 그대로 실천되어 더 많은 보통사람들의 꿈이 밝게 펼쳐지기를 기대한다.

문 대통령은 지난 4월 ‘주택 사다리 5대 정책’을 발표하면서 이렇게 말했다. “공공임대주택에 입주한 후부터 제 꿈을 펼칠 수 있게 되었다는 한 청년의 말 속에 국가가 해야 할 일이 모두 들어 있었습니다. 국가가 국민의 쾌적하고 안정적인 주거를 보장할 때, 국민은 더 많은 꿈을 펼쳐 국가에 돌려줍니다. 헌법이 정한 국가의 의무입니다. 문재인의 새로운 정부는 국가의 책임과 역할을 높여 국민의 주거 권리를 지키겠습니다.”

촛불을 들었던 우리 국민들은 이 약속이 제대로 지켜질 것이라는 기대와 믿음을 가지고 있다. 그리고 그것이 현재 문재인 대통령의 높은 지지율로 나타나고 있다. 새 정부와 국민이 함께 힘을 모아 이 일을 해낼 수 있다면, 우리나라는 확실하게 경제, 복지, 일자리, 금융이 유기적으로 통합되어 국민이 행복한 복지국가의 새 시대로 가는 문을 활짝 열게 될 것이다.