주택임대업 따져보고 덤벼라 주택임대사업은 시기와 임대부동산을 잘 선택하면 성공할 수 있다.
현재는 주택임대 사업자에게 주었던 취득세, 등록, 양도소득세 감면 혜택 등이 사라져 그만큼 이익이 줄었다.
하지만 저금리시대에 월세를 안전하게 보장받을 수 있고 중소형 아파트의 인기로 일부 아파트는 가격 상승에 따른 자산 소득까지 챙길 수 있어 주택임대사업이 요즘 새삼 부각되고 있다.
특히 하반기인 6월27일부터는 여유자금이 있는 사람이라면 누구든지 임대주택조합을 설립해 주택을 건설 또는 매입한 후 임대사업을 할 수 있도록 임대주택법 시행령과 시행규칙이 개정될 예정이어서 좀더 좋은 조건에서 임대사업을 할 수 있는 제도적 장치도 마련되고 있다.
새 임대주택법의 주요 골자는 다음과 같다.
2인 이상이 임대주택조합을 세운 뒤 국민주택기금의 지원을 받아 2가구 이상의 주택을 매입하거나 건설하면 임대주택사업을 할 수 있다.
다만 미성년자나 상법상 영리회사, 민법상 비영리법인 등은 조합원 대상에서 제외된다.
임대주택 사업자가 되면 개인사업자에게 허용되지 않는 20가구 이상의 공동주택을 지을 수 있고 등록세와 취득세를 감면받고, 국민주택기금에서 건설 및 매입자금 일부를 장기저리 조건으로 지원받을 수 있다.
매입임대사업자는 신축주택(분양 아파트 포함)에 한해서 연리 5.5%, 임대사업기간 내 일시상환 조건으로 가구당 최고 6천만원까지 대출받을 수 있다.
건설임대는 주택규모에 따라 연리 3~5.5%에 가구당 3500만~5천만원을 임대기간 거치 후 20년 분할상환 조건으로 지원받는다.
이밖에도 주택건설 사업승인, 건축허가 또는 매매계약 체결 이후부터는 구성원이 교체될 수 있도록 허용하여 임대주택 조합원이 자신의 투자지분을 손쉽게 회수할 수 있도록 했다.
임대주택 공급과잉 전망, 투자 신중해야 새로운 법의 이면을 들여다보면 임대사업자에게 유리한 구석만 있는 것은 아니다.
각종 세제혜택 폐지가 그 예다.
양도소득세의 경우 과거에는 국민주택규모 이하에 한해 신축 주택은 5년 임대 후 매각시 100%, 기존 주택은 5년 임대 후 양도시 50%, 10년 임대 후 매각시 100%를 감면받을 수 있었다.
아울러 임대주택으로 등재된 주택은 주택으로 보지 않아 1가구 3주택자가 2주택을 임대사업용으로 활용할 경우 1가구 1주택으로 간주했다.
그러나 지난 2002년 이후 이들 조항이 폐지된 것이다.
최근엔 다세대 및 다가구 공급과잉까지 생긴데다 앞으로 서울 그린벨트 해제지역에서만 1만380여가구의 임대주택까지 공급될 계획이라 하니 무턱대고 임대사업을 한다면 큰 낭패를 보기 십상이다.
우선 임대사업은 장기투자이므로 여유자금을 갖고 투자하는 게 좋고, 유망한 사업지를 고르는 것이 좋다.
지난해 초만 해도 전셋값 상승으로 매맷값의 80%를 넘는 아파트가 속출하면서 주택임대사업은 은행 금리보다 높은 일정한 수익을 얻을 수 있었지만 최근 부동산시장이 조정기에 접어들면서 집값 대비 전세금 비율이 70% 이상인 곳을 찾기 어렵기 때문이다.
일단 사업지 주변 전세금이 집값의 60% 이상은 돼야 한다.
지역은 교통이 좋은 역세권, 월세 수요가 많은 대학교 주변, 업무 밀집지역이라면 임대 수요가 풍부하니 사업장으론 적격이라 할 수 있다.
앞으로는 보유에서 운용수익을 창출할 수 있는 시대로 접근하는 만큼 바뀌는 임대주택법을 숙지해 임대수익도 얻고 자산가치도 늘리는 1석 2조의 효과를 누려봄은 어떨까? 김영진/ 내집마련정보사 사장 housemy@yesapt.com

주택임대사업 7계명 1) 임대사업은 아파트가 좋다 단기 사업이 아니라 5~10년 이상을 해야 하기 때문에 내용연수가 짧은 연립, 다가구, 단독보다는 내용연수가 긴 아파트가 유리하다. 2) 소형 주택이 유리하다 임차 수요는 중소형에 많기 때문이다. 하지만 20평 이하의 지나치게 작은 평형은 피해야 한다. 싸다고 찾는 이가 많지만 임대수익이 비교적 높고 여의치 않을 때 손바뀜이 잘되는 곳은 20~32평형대이기 때문이다. 3) 수요가 많은 위치를 찾아라 전철역세권이나 공단, 학교 주변 등 전월세 수요가 많은 위치를 찾아야 임대료가 높고 임대가 잘된다. 4) 종합소득이 많은 사람은 전세가, 종합소득이 없거나 적은 사람은 월세가 유리하다. 왜냐하면 전세를 임대로 하면 종합소득세가 없기 때문이다. 5) 발전 가능성이 높은 곳을 찾아라. 현재 임대료를 조금 받더라도 지하철이 생기거나 지역이 발전되어 아파트 가격이 상승하면 투자 수익이 높아진다. 6) 임대사업은 되도록 새 아파트를 구입하여 하는 것이 좋다. 노후 아파트는 감가상각이 많아진다. 7) 현재는 전세라고 하더라도 월세로 전환할 것을 생각하라. 왜냐하면 향후 전세는 점차 소멸될 전망이기 때문이다.

임대주택조합 사업절차 조합설립발기(2인 이상 개인) ↓ 조합설립인가(기초단체장) ↓ 주택건설 및 매입(기금·세제 등 지원) ↓ 임대주택사업자 등록(기초단체장) ↓ 임대사업개시 최소 임대기간: 건설임대주택은 5년 매입임대주택은 3년 ↓ 임대사업종료 공공임대는 임차인에게 우선 분양하고, 민간임대는 지분에 따라 소유권 취득하거나 지분을 돈으로 환산한 뒤 취득 ↓ 조합해산 구성원이 자신의 지분에 따라 수익과 손실을 정산