김씨는 2001년 8월 1억원을 투자해 대지면적 250평에 23평짜리 방이 두개 있는 펜션을 분양 받았다.
2001년 12월부터 운영에 들어간 펜션의 임대수입은 월 평균 100만원 수준이다.
연 수익률로 계산하면 12~13%에 이른다.
맞벌이를 하는 김씨 부부는 펜션을 직접 관리할 수 없어 위탁관리업체에 맡기고 있다.
자신들도 한달에 2~3번 펜션에 들러 자연을 벗삼아 휴식을 취하고 다시 서울로 돌아가곤 한다.
단지형 펜션이 여가와 수익을 동시에 챙길 수 있다는 점에서 인기를 끌고 있다.
직접 거주하면서 운영 관리하는 개별형 펜션과 달리 단지형 펜션은 위탁관리업체에서 관리운영을 맡는다.
대체로 20가구 이상으로 조성되며 투자자들은 펜션 개발업체에서 토지와 건물을 분양받게 된다.
단지형 펜션은 토지매입부터 인허가, 설계 및 시공까지 모든 과정을 개발업체에서 진행한다.
또한 단지가 조성된 이후에도 업체에서 위탁관리하기 때문에 소유자가 크게 신경을 쓰지 않아도 된다.
개별형 펜션이 전원생활을 꿈꾸는 은퇴자에게 인기가 있는 데 비해 단지형은 생업에 종사하고 있는 30~40대들에게 큰 인기를 얻고 있다.
단지형은 소액투자가 가능하다는 장점을 갖고 있다.
개별형은 객실 5개 정도를 갖추기 위해 3억~4억원을 투자해야 하지만 단지형은 펜션규모에 따라 8천만원에서 4억원까지 다양하다.
또한 20~100가구의 펜션이 밀집해 있어 고객 유치에도 유리하다.
단지 안에 자연학습장, 캠프장, 레스토랑, 노래방 등 부대시설이 있고, 인지도도 개별 펜션보다 높기 때문이다.
특히 전문적인 위탁관리업체에서 수상레포츠, 황토마을 등 강력한 테마를 갖추고 고객을 유치하면 객실가동률을 높일 수 있다.
단점도 있다.
위탁관리업체에서 수익의 약 40%를 가져가기 때문에 객실가동률이 같다면 개별형 펜션보다 수익률이 떨어진다.
또한 대부분 영세한 개발업체에서 분양하기 때문에 투자안정성이 떨어진다.
전국 40여 단지 분양중…수익률 8~15% 현재 전국에서 분양중인 펜션단지는 40여곳에 달한다.
펜션개발업체인 전원아이엔지 서석진 팀장은 “최근 분양을 준비하고 있는 곳까지 합하면 연말까지 단지형 펜션분양 건수는 약 100여건에 달할 것”이라고 전망했다.
이처럼 단지형 펜션이 급속히 확산되기 시작한 것은 지난해 하반기부터 높은 수익을 올리는 펜션들이 소개되면서 펜션개발에 관심이 높아졌기 때문이다.
지역별로 살펴보면 개별형 펜션이 성황을 이루는 강원도 평창군과 횡성군이 가장 활발한 움직임을 보이고 있다.
이곳에는 성우빌리지, 황토빌 등 12개 단지(총 689가구)가 분양중이다.
이 지역은 성우·보광·용평 등 스키장과 흥정계곡·금당계곡 등 계곡이 많아 겨울과 여름 두번의 성수기가 있다.
경기도 가평과 청평에서도 단지형 펜션 분양이 한창이다.
이 지역은 수도권에 위치해 비교적 서울이 가깝고 북한강에 접해 있어 각종 수상레저 및 대형리조트 시설이 많다.
드림사이트코리아 김영태 팀장은 “이 지역에는 전원주택단지를 조성하려다가 분양이 잘 안 되서 펜션으로 전환한 곳이 많다”며 “1년 가까이 분양이 잘 안 되다가 펜션단지로 이름을 바꿔 한달 만에 분양을 끝낸 곳도 있다”고 밝혔다.
그밖에 제주도를 비롯해 강화도, 안면도에도 단지형 펜션 분양 움직임이 활발하다.
입지여건, 시행업체 개발능력 등 잘 살펴야 펜션업계 관계자들은 “현재 운용중인 단지형 펜션의 수익률은 8~15% 수준”이라고 설명한다.
수익률은 초기투자비용과 객실가동률, 숙박료에 따라 결정된다.
수익률을 좌우하는 가장 중요한 요인은 입지 여건이다.
사계절 객실 가동이 가능하고 숙박료를 높게 받을 수 있는 지역이라면 실패 확률은 줄어든다.
펜션단지가 고객에게 어필할 수 있는 테마는 무엇이며 위탁관리업체에서 고객 유치를 위해 어떤 계획을 갖고 있느냐도 살펴봐야 한다.
드림사이트코리아 김영태 팀장은 “앞으로 펜션 공급이 많아지면 수익률이 떨어질 가능성이 있다는 점도 고려해야 한다”며 “펜션을 통해 수익률 20~30%의 고수익을 챙기겠다는 욕심을 부리기보다는 8% 이상의 수익을 내면서 자신도 이용할 수 있다는 점에 만족하는 것이 좋다”고 조언했다.
또한 단지형 펜션은 투자자 보호장치가 없는 다소 위험한 분양상품이라는 점을 고려해야 한다.
개발업체에 따라 분양 방식에 차이가 있지만 토지와 건축물을 함께 분양하는 경우가 많다.
대개 선분양 방식으로 초기에 10~20% 계약금을 내고 중도금으로 30~40%를 지불한다.
단지가 완공되면 나머지 분양대금을 내고 명의를 이전받는다.
개발업체는 단지가 조성된 이후에 위탁관리를 책임지고 진행하게 된다.
개발업체는 작은 건설업체이거나 분양사업을 했던 업체로 대부분 영세한 실정이다.
또한 일부 업체를 제외하면 펜션 위탁관리 경험이 전무하다.
완공보증을 받을 수 없는 상품인 만큼 투자자들은 개발회사의 신뢰도와 사업 시행의지를 꼼꼼히 확인해야 한다.
인허가 문제, 토지 근저당 설정 여부 등도 점검할 필요가 있다.
특히 운영 초기부터 고수익을 약속하는 업체라면 의심해볼 필요가 있다.
펜션 단지는 운영과정에서 이름이 알려지면서 서서히 수익률이 올라가는 것이 정상이기 때문이다.
개발업체의 위탁관리 능력과 의지도 살펴봐야 한다.
펜션은 장기 투자상품인 만큼 개발업체의 꾸준한 홍보 및 마케팅이 중요하기 때문이다.
우선 수영장·스파·농장 등 손님을 끌어들일 만한 부대시설이 있는지, 업체에서 제시하는 테마가 고객에게 어필할 수 있는지 확인해봐야 한다.
이름 있는 여행사와 제휴하거나 대기업과 장기 임대계약을 체결해 꾸준히 수요를 확보할 수 있는 업체라면 실패 확률은 줄어든다.
저작권자 © 이코노미21 무단전재 및 재배포 금지
