주5일근무제가도입되면대다수오피스상권이쇠퇴하고주택가상권이나휴양지의가치가올라갈것이란예상이많았다.
실제로강남권의대표적인오피스밀집지역인테헤란로일대상가들은금융권의주5일근무제실시로인해심각한매출부진을겪고있다.
주5일근무제는산술적으로영업일수가줄어들뿐아니라주중에도직장인들의업무강도를높이기때문에퇴근시간대이후의상가영업에도영향을미치게된다.


주5일근무제이야기를꺼낸이유는주변에어떤건물이나시설이있는지가상권에미치는영향이중요한탓이다.
거주자나이용자는상권분석의주된대상이다.
교대역상권을분석할때도사정은마찬가지다.


교대역을기준으로이지역을4등분해보면법원·검찰청방면,삼풍·유원아파트방면,교대방면,서초프라자방면(교대먹자골목)으로나뉜다.
결국관공서,주택지,대학이교대역상권을가늠하는중요요소임을알수있다.


우선,교대역상권은이름과는달리대학가상권으로의특성은그리크게나타나지않는다.
일반적으로대학은주변지역의성격을결정할정도로영향력이큰편이다.
하지만교대의경우주변지역에미치는영향은미미하다.
대부분의학생이기숙사생활을하는탓에학교밖으로나가는경우가드물어교대생을상대로하는업소들은그수가제한적이다.
이처럼대학가앞이면서도대학가상권의특성이거의없기때문에청소년이나젊은계층을겨냥한아이템은성공할가능성이희박한편이다.
유동인구중에20대의비중이현저히낮고,30~40대가주류를이룬다는점도고려해야한다.


이지역에서가장눈에띄는것은바로교대먹자골목.먹을거리가운데가장먼저떠올리는것이바로곱창이다.
먹을거리동네의역사가긴강북이아닌강남에자리잡은이지역이왕십리,삼각지와더불어3대곱창동네로명성을얻을수있는건놀라운일이라할수있다.
지금은고급음식점형태로곱창집을운영하는곳도많지만,원래곱창집이라고하면으레대포집처럼침침한분위기를연상시킨다.
곱창은삼겹살과달리딱적당하게,속이부담스러울만큼배부르지도않는다는점때문에인기를끈다.
학생들호주머니사정으로는다소버겁지만직장인에게는적당한가격이라는점도30~40대가유동인구의주류를이루는이지역의특성과잘맞아떨어진다.



고가아파트존재…대중적아이템재미못봐


교대역하면떠올리는것중하나가바로삼풍아파트.삼풍아파트는한때가장값비싼아파트였다.
비록삼풍백화점붕괴사고로인해선두자리를내주기는했지만,여전히시가가가장높은아파트에속한다.
삼풍백화점터에지어진대림아크로비스타역시가장비싼주상복합아파트에속한다.


아파트에딸린상가의경우,대형평형의단지보다는중소형위주로구성되어있는단지가훨씬낫다는평가를받는다.
하지만이지역의경우,최고가수준의아파트단지인만큼주민의특성을고려해이들의특별한욕구를충족시켜줄수있는아이템을찾는다면,성공가능성이높은편이다.
반면대중적인아이템은기대했던것만큼높은이윤을안겨다주지못하는상태다.


뭐니뭐니해도교대역상권을특징짓는가장중요한변수는,바로법조단지라는점.법원은관공서중에서도영향력이가장크다고할수있다.
더구나이일대엔대법원과대검찰청이자리잡고있어우리나라최고의법조단지를형성하고있다.
인근에즐비한변호사사무실은엄청난구매력그자체이기도하다.



오피스상권불구,주5일제영향미미


우선,어느지역이든법원앞에는다방이나커피숍이즐비한편이다.
이일대도마찬가지다.
대부분의커피숍이차와음료만으로는매출을극대화하기어렵기때문에저녁에는주류를판매하는커피바형태로운영되는경향을보이고있다.
낮 시간의 매출보다 저녁 시간대의 매출 비중이 높은 업소들도 상당수다.
원래 카페나 커피숍에선 으레 몇 시간씩 수다를 떠는 경우도 있는데, 이 지역 커피숍을 찾는 사람들은 사무적으로 만나는 사람들이 대부분이기 때문에 타 지역에 비해 회전이 매우 빠르다는 장점을 지니고 있는 것도 이 지역 상권의 특징이다.
결론적으로 교대역 상권은 오피스, 아파트, 대학의 특징 중 오피스 상권의 특성이 가장 강하다고 할 수 있다.
그렇다면 직장인을 대상으로 하는 오피스 상권인 만큼 주5일 근무제의 영향을 받지는 않을까. 여기서 눈여겨봐야 할 대목은 교대역 주변의 오피스 대부분이 변호사나 법무사 사무실 위주로 구성되어 있다는 점이다.
따라서 다른 오피스 상권에 비해 그간 주5일제의 영향을 상대적으로 덜 받았다고 할 수 있다.
이제 법원도 격주로 토요일에 문을 닫기는 하지만, 변호사 업무의 특성상 휴일이 따로 있는 것이 아니기 때문에 대기업을 위주로 한 상권보다는 그 영향이 덜할 것으로 보인다.

[박스/창업교실] 상가임대차보호법, 제구실 할까 민주노동당이 지속적으로 관심을 가졌던 상가건물임대차보호법 개정안이 의원입법 형태로 지난달 발의됐다. 개정안의 주요 내용은 법 적용 대상을 비영리단체를 포함한 모든 상가건물 세입자로 확대해 재계약을 앞둔 세입자에게 계약갱신청구권과 차임증감청구권을 보장하고 임대차분쟁조정위를 설치하는 것이다. 임차건물 개보수비용청구권의 강행규정화, 임대료 인상률 하향 조정도 포함됐다. 가장 빈번한 분쟁 유형인 임대료 과다 인상, 재계약 거부, 법적용 배제 범위 등을 해결한다는 것이다. 상가를 임대할 때 임대료는 부차적이고 항상 권리금이 문제가 된다. 권리금은 보호를 받지 못한다는 것이 일반적인 인식이며, 현재 권리금을 보호해 줄 방법은 전무한 것도 사실이다. 사실 상가임대차보호법의 효과는 경매가 될 경우 임대보증금을 보호해 준다는 데 있다. 갱신청구권과 차임증감청구권을 통해 어느 정도 영업권을 보장함으로써 권리금을 간접적으로 보호해 주는 효과가 있을지는 몰라도 이것이 권리금을 직접적으로 보장하는 것은 결코 아니다. 이런 사정은 개정안의 경우에도 마찬가지. 그러나 건물주의 입장에서 보면 다른 문제가 생길 수도 있다. 건물주가 임대를 하는 것은 임대수입이 목적이기 때문에, 임대료 인상률을 제한하면 임대료를 올릴 수 있을 때 최대한 많이 올릴 것이 분명하다. 이미 우리는 상가임대차보호법이 제정된 뒤 임대료가 엄청나게 폭등한 것을 경험한 바 있다. 결국 임대인만 좋은 일을 시켰다고도 볼 수 있다. 이번 개정안을 통해 이 문제가 어떻게 해결될지 지켜볼 일이다. 전홍규/ 부동산007 창업정보연구소 소장 changup@b007.co.kr