국내외장단기체류자를주요고객으로하는이임대형상품중에서객실점유율이80%에서90%에달하는고수익사업장들이속속등장하면서투자자들에게정기예금금리보다높은수익을,그것도안정적으로보장하고있는것이다.
서비스드레지던스는호텔식서비스를제공하면서도주방시설과각종고객편의및부대서비스시설이건물내에위치해장기투숙이가능한숙박시설로이같은장점때문에국내에서도인지도가높아지고있다.
레지던스위탁관리업체인코업자산관리의이길우이사는“경기침체가계속되는상황에서도유일하게수익을올리고있는부동산상품이며적어도향후10년동안은발전가능성이매우높은사업분야”라고말했다.
수익률7~10%대,소액투자가능
지난해말지하5층,지상27층,3개동규모로포스코건설이서울중구순화동에서분양한주상복합아파트'순화동포스코더샵'은정부의각종부동산대책의영향으로최악의분양실적을기록했다.
올해초이중17∼37평형오피스텔339실을분리해'서비스드레지던스'(브랜드명도미인서울)로바꿔분양하자미분양오피스텔이넘쳐나는상황에서도100%분양을완료했다.
회사측은투자자들에게입주후향후10년간확정이율10%를보장하고있다.
오피스텔17평형을1억6천만원에구매해향후10년간연간1600만원의투자수익을받는것이다.
서비스드레지던스가새로운투자상품으로각광받는이유는아파트가각종규제로인해매력을잃었고토지역시최근신행정수도건설차질로비틀거리는등기존부동산투자상품들을통한단기차익달성이힘들어졌기때문이다.
게다가독신가구의증가와자신만의공간을선호하는젊은층의기호가맞아떨어지면서,또호텔생활에익숙하지만주머니사정도고려하려는실속파외국인이늘면서수요가많아져투자상품으로서의가치가높아졌다는것도장점이다.
비교적높은수익률을안정적으로보장하고있어1억원에서3~4억원대소액투자자들로부터관심을받고있다는분석이다.
레지던스의실제이용객은60％이상이장단기체류외국인이다.
한달임대료가800만원대에달하는외국계레지던스가없는것은아니지만일반적으로는하루4만원에서8만원정도,월60만원에서300만원정도의임대료를내고호텔식서비스를받을수있다.
서울서초동코아텔관계자는“호텔비보다저렴한숙박비와철통보안,직원들의수준높은서비스에고객평가가좋다”며“특히외국인들의경우‘호텔과는달리내집같은편안함을준다’며선호하고있다”고말했다.
지난1988년스위스그랜드호텔이국내에첫선을보인서비스드레지던스는최근몇년간프레이저스위츠,그랜드힐튼,오크우드,도미인등의외국계체인을비롯해코업레지던스,휴먼터치빌,코아텔,M쉐르빌,바비엥,로얄팰리스,씨클라우드등이사업에나섰다.
일반적으로10~15평사이즈라직접거주를위해구매하는경우는많지않고보통구입후직영하거나운영을위탁한다.
투자자들입장에서는임대인을구하는일이번거롭고관리도쉽지않기때문에관리및운영을전문업체에위탁하는방식을선호한다.
업체는호텔식시스템과시설을기본으로하되짧게는1개월,길게는6개월의중단기거주자들에게정말로필요한시설만입주시켜시설비거품을빼고운영요원도최소한의정예요원으로구성,과다경비지출을막는방법으로수익을달성해이를투자자(객실소유자)와업체측이나눠갖는방식이다.
최근입주한오목교코업레지던스의관리를맡고있는코업자산관리의이길우이사는“미장원은없애도패밀리마트와비즈니스룸은꼭두고있으며2~3개외국어를구사하는정예요원들에게1급호텔수준의임금을지급한다”고설명했다.
도심역세권,전문업체가운영하는곳골라라
하지만최근‘서비스드레지던스’라는이름을내걸고관련상품을분양하는업체들이많아지면서서비스의질적하락과공급과잉에따른공실률증가,수익률하락등에대한우려도커지는상황이다.
코업레지던스라는이름으로모두5곳의사업장을오픈하는등활발한분양활동을펴고있는코업측은“레지던스라는이름만달고전혀레지던스답지않은서비스를제공하는곳도상당수있다”며“분양업체가전문서비스드레지던스업체인지,관리업체는체계적인관리및서비스시스템을갖췄는지를반드시파악해야한다”고조언했다.
또업체들이최근내걸고있는확정수익률도있는그대로믿어서는곤란하다.
마케팅및서비스부족으로객실점유율이나회전율이떨어지면공염불이될공산이크기때문이다.
실제로해석하기곤란한단서조항을삽입해애초약속했던확정수익률을지키지않거나영업부진으로아예수익금을지급하지못하는업체마저생겨나고있는것으로알려졌다.
정우식코업자산관리이사는“가동률100%라도업체입장에서는그만큼인건비가늘어나게돼투자자들에게돌려줄수있는수익이반드시증가하지는않는다”며“80%정도의가동률에고객의50%이상이3개월이상의장기투숙객이라면적당한수익구조”라고말했다.
실제로업체들이고객에게약속한수익률을보장하기위해출혈을감내하는경우가많으며이것이결국경영악화및서비스부실로이어질수있다는것이다.
때문에위탁계약시신뢰할수있는업체와꼼꼼한계약을맺는것이중요하다.
예를들면건물화재보험료나수선충당금은누가내는지,월임대료가임대수익에서공제되는지,되팔때옵션이있는지등세밀한계약서작성및검토작업이필요하다.
또업체가제시한각종서비스내용을계약서에명시하고위약시회사측의책임한도를명시한보증서를발급받는등안전장치를해야하며수익을보장하기위한업체의운영방침등에대해서도잘알아두어야한다.
되팔때의환금성도고려해야한다.
사업장별로분양가보다시세가20%가상승한곳이있는가하면최근주상복합,주거용오피스텔등이규제를받으면서분양가이하로떨어진곳도상당수이기때문이다.
모든부동산상품이그렇지만임대수요가성패요건인레지던스도입지가중요하다.
한서비스드레지던스전문업체의경우반드시지하철에서도보로이동이가능한역세권에건물을세운다.
임대를채울만한타깃층이분명하게존재하는곳이어야한다는게회사의입지철학이기때문이다.
부동산전문가들은“도심지역세권에약150실에서150실규모로운영되며전문업체가운영관리하는레지던스라면저금리시대에안정된투자처가될것”이라고말했다.
*코업의레지던스상품들
상품명/객실수/위탁운영객실수/위탁계약기간/수익률/분양가및시세
휘경동코업/132/122/1년/5%+알파/4천만원,5천만원
을지로코업/250/238/2년/10%확정/6750만원,7500만원
삼성역코업/134/122/2년/초기3개월5%+알파,이후확정10%/8천만원,8700만원
오목교코업/765/400(+200)/3년/초기3개월5%+알파,이후확정10%/분양중
서초동코업/151/100/2년/초기3개월5%,이후연간최저7.5%보장/
자료=코업자산관리
*국내서비스드레지던스및비즈니스호텔현황
이름/위치/객실수/객실점유율/외국인점유율/비고
오크우드프리미어/강남구삼성동/279실/80%/65%/외국계
프레이저스위트/종로구인사동/231실/81%/85%/외국계
그랜드힐튼레지던스/서대문구홍은동/105실/50%/98%/외국계
소피텔레지던스/중구장충동/19실/50%/95%/외국계
도미인서울/강남구논현동/195실/70%/95%/외국계
이비스호텔/강남구대치동/317실/95%/85%/외국계
코아텔/강남구서초동/200실/80%/70%/국내자본
휴먼터치빌/강남구역삼동/160실/20~40%/50%/국내자본
M쉐르빌/강남구서초동/118실/80%/70%/국내자본
한스위트/중구예장동/116실/40%/60%/개인법인
자료=업계
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