지난해부동산금융과관련한수많은제도변화가있었다.
우선간접투자자산운용업법이시행되면서그동안부동산투자가규제됐던은행,보험,자산운용사,종합금융회사등이부동산펀드설립을통해부동산에투자할수있게됐다.
새간접투자자산운용업법은개인이간접투자기구의간접투자증권100억원이상을매입하는경우와법인이50억원이상을매입하는경우및투자자가30인미만인경우에사모부동산간접투자기구로인정받을수있도록했다.
이는공모형투자기구에비해규제를덜받는것을의미한다.
즉사모로조성된부동산간접투자기구는부동산재매각제한금지,나대지개발전재매각금지및부동산개발사업에대한자산총액제한등규정을적용받지않기때문이다.
또이런장점때문에사모부동산간접투자기구는자금의성향에따라위험률이높은사업에도투자할수있게된다.
법인세감면,일반리츠설립쉬워져
새간접투자자산운용법은일반리츠설립을훨씬쉽도록한부동산투자회사법개정과맞물려업계의큰기대를받고있다.
개정부동산투자회사법은많은기대속에출범한일반리츠가법인세면제등의혜택을받지못하면서제도시행후설립실적이미진하자건설교통부가내놓은대안이다.
개정부동산투자회사법에따르면부동산투자회사(리츠)는대도시와신도시중심상권의건축물에회사전체자산의100%까지투자할수있다.
이법이예정대로올해4월부터시행되면부동산금융활성화에나름대로기여할것으로업계는바라보고있다.
이법은또설립최저자본금인하(500억원→250억원),현물출자허용등파격적내용을담고있으며명목회사형리츠의허용으로법인세등에서감세및절세혜택이주어질가능성이높다는점도일반리츠활성화에큰기여를할것으로전망된다.
500억원으로돼있는현행리츠설립최저자본금을인하함으로써중소형부동산도투자대상에포함될수있도록했고미국내리츠활성화에기여한것으로평가받는현물출자도설립시총자본금의50%이내에서가능하도록했다.
박영철한인상호신용금고사장은“현물출자허용으로회사입장에서는물건(투자대상부동산)을제때수급할수있고그동안회사설립시부담으로작용했던현금구비액이줄어듦으로써틈새시장이었던중소규모부동산금융도활성화되는계기가될것”이라고전망했다.
또지난해말국회본회의를통과한새법인세법에따르면일정요건을갖춘프로젝트파이낸싱회사(PFV)에대해서는법인세부과를면제한다.
일정요건이란금융기관이5%이상출자할것,자본금50억원이상일것,존립기간2년이상인한시적PFV일것등이다.
또PFV가배당가능금액의90%이상을배당하면비과세혜택을받는다.
이는곧개발사업을위해한시적PFV를설립하고투자자모집을통해개발사업을하는것이가능해졌다는의미다.
신탁업법도개정되면서토지신탁사업에대한금전신탁이가능해지고후분양형토지신탁도추진할수있는길이열렸다.
특히금전신탁을허용한것은부동산신탁사가기존금융기관들과어깨를나란히할수있는계기가됐다는평가다.
올해는이처럼새로운제도들이본격시행됨으로써부동산금융시장이새로운환경에접하게되는원년이다.
경기도내건설금융전문업체인용신건설산업금고박홍구사장은“줄어든규제와훨씬많은기회제공이새로운부동산금융제도의핵심”이라며“부동산시장이여전히얼어있다는것만빼면금융권으로서는기존업무외에새로운시장이열린것”이라고평가했다.
부동산신탁사,“뉴마켓우리가주도”
부동산금융과관련한여러주체들중가장덩치가큰부동산신탁사들의역할은새로운환경에서도더욱커질것이라는게업계의중론이다.
더구나시장진입장벽이낮아지면서신탁사들은신규사업진출에박차를가할전망이다.
지난해전체건설공사수주액이전년(87조원)대비1.4%감소한86조원수준으로나타나고아파트분양시장등도침체를거듭하고있어영업은분명위축되겠지만새로운법률의등장이몇년후를대비해서든아니면타사와의경쟁에서뒤질수없어서이든신규사업진출경쟁을가속화할것이라는전망이다.
KB부동산신탁이우정사장은“부동산경기침체가부정적영향을끼치는것은사실이지만신탁업계는오히려이틈바구니속에서새로운사업기회를찾아야하고실제로기회가늘어날것”이라고말했다.
지난해초출범한다올부동산신탁의시장진입으로6강체제로재편된부동산신탁업계는실제로올해를도약의해로삼고후분양제에대비한신상품개발,사업성분석팀강화,리츠신설,신탁영업및수주전략모색등으로분주하다.
우선최근몇년간부동산신탁시장규모가커졌고또신탁사들간경쟁강화로,새로운또다양한기법들이등장하는등질적으로도진보하고있다는평가를받고있다.
또부동산투자회사법,간접투자자산운용업법도입등으로인해부동산투자패턴이기존의직접투자위주에서간접투자위주로변화하면서,보다안정적으로유동자금을부동산투자로유도할기회가만들어졌다.
신탁제도가법제화됐다는것도업계에힘을실어주고있다.
후분양제도입을규정한‘건축물분양에관한법률’에따르면신탁사의분양보증을받으면상업용부동산의선분양이가능해진다.
이는투자자및수분양자(분양받는사람)보호와시장투명성확보측면에서신탁사의역할과목소리가커진다는것을의미한다.
KB부동산신탁의경우올해를제2창립의해로선포하고올흑자목표를최소100억원이상으로잡아사업성분석을시스템화하는위험관리시스템도보강했다.
지난해회사모두17건의부실자산을처분하거나충당금으로적립해회사유동성을강화했다.
회사측은“일련의개혁조치들이관리감독기구등외부로부터긍정적평가를받고있으며올해는회사의사업기회가배가될것이라는전망을기초로실제사업수행능력을강화하는데초점을맞추고있다”고말했다.
한국토지신탁은기업설명회등을통해회사인지도와코아루브랜드이미지를향상시키는데주력하고있다.
또개발신탁사업의신규수탁시10여명으로구성된수탁소위원회,토지신탁심의위원회,상임위원회의단계를반드시거치도록하는등리스크관리체계를강화했다.
기업구조조정리츠상품인CR리츠‘K1’에이어올해K2,K3를출시할예정이다.
생보부동산신탁은상업용부동산후분양제에맞춰출시한‘환불조건부부동산신탁상품’의홍보를위해외환은행과제휴를체결하고금융기관,시행사,시공사등고객을찾아다니고있다.
한국자산신탁은올초조직을기존4본부12팀1실에서4본부15팀1실로확대개편하고신규시장개척및영업수익극대화를노리고있다.
지난해에는순이익50억원을달성하는등성장의발판을마련해두었으며자산유동화관리회사(AMC)인가도받았다.
후발주자인다올부동산신탁은지난해30억원가까운순이익을기록했으며올해도1조5천억원이상의사업물량을확보하고전문인력의지속확보로공격경영을계속한다는생각이다.
한국자산신탁관계자는“지난해건설부동산업계가모두어려웠지만신탁업계는업체별로20억~50억원대순이익을달성했다”며“새환경에서도살아남기위한,조금은공격적인전략들을펼칠계획인것으로안다”고설명했다.
신탁사최대경쟁자는은행
비록부동산신탁사들이지난해좋은실적을올렸다고는하지만지난해상반기까지계약액의1%수준이었던부동산신탁수수료는최근0.75~0.8%수준으로떨어졌다.
이에대해업계관계자는“자체경쟁강화와시장악화에따른사고사업장증가등으로수익구조는조금씩나빠지고있다”며“더구나은행권이부동산프로젝트파이낸싱시자금관리에참여하는경우가늘면서신탁사들의자금관리수수료수입도줄고있다”고말했다.
이는프로젝트파이낸싱을선호하는최근부동산금융시장의동향과도관련이깊다.
건설사나시행사의금융조달방법이과거에는부동산투자신탁이주류였으나최근에는대부분프로젝트파이낸싱으로옮겨가고있다.
2002년1조2천억원이었던부동산투자신탁은2003년9천억원,지난해3천억원규모로줄었고대신프로젝트파이낸싱은2001년2조3478억원,2002년5조9595억원,2003년6조8천억원(추정)등으로증가했다.
은행들이수익성이좋다는프로젝트파이낸싱에치중하면서부동산시장흐름도프로젝트파이낸싱으로바뀌었고생명보험사,저축은행,신용금고등도PF투자를늘리게됐다.
저금리추세가계속되면서금융권에프로젝트파이낸싱이높은수익률과안정성을동시에보장한다는인식이높아졌기때문이다.
특히저축은행들은부동산금융의틈새시장을개척하고있다.
저축은행들은중도금집단대출과계약금대출을실시하고있다.
상가중도금대출은저축은행들이총분양금의30~40%선까지대출하는것으로제1금융권에서는잘손대지않는부분이다.
또토지매입단계부터인허가과정에서저축은행이계약금을미리대출해주는계약금대출은이후사업인허가가떨어지면은행에다시리파이낸싱해수익을얻는방식으로,역시기존은행들은기피하는방식이다.
한솔저축은행의경우이같은방식으로지난해모두2천억원정도의부동산대출을했고상당한수익을올린것으로알려져있다.
또증권사나캐피털사의부동산채권담보자산유동화증권(ABS)발행과연계해대출하는방법도확대되고있다.
캐피털사들이사업다각화측면에서저축은행과연계한상품을내놓고있는것이다.
솔로몬저축은행의경우부동산경매시필요자금을대출해주는경락자금대출을실시하고있다.
최호철일산상호저축은행차장은“저축은행들이틈새시장공략에주력하는이유는부동산시장자체가신상품개발에한계가있어규모가작은저축은행이뛰어들기힘들기때문”이라며“저축은행특성에맞도록토착금융과부동산금융을적절히조화시킨틈새상품을찾는데업계가주력하고있다”고말했다.
연기금 투자 활성화, 증권사도 속속 진출 연기금 등의 부동산투자도 활성화된다.
기획예산처는 올해 모두 37개 사업성 기금을 장기 공공임대주택 건설 지원 등 경기 활성화 지원에 지난해보다 7.4% 늘린 25조3천억원을 운용할 계획이다.
국민연금은 이미 서울 테헤란로의 대형 빌딩들을 매입하기 시작했고 리츠투자에도 나섰다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 부동산펀드가 결합된 상품도 등장했다.
산은자산운용이 지난해 말부터 선보인 ‘산은플러스특별자산투자신탁’은 4건의 아파트 개발사업에 대한 대출 채권을 조합해 만기가 서로 다른 8개의 특별자산간접투자기구로 구조화한 상품이다.
증권사들도 부동산 금융시장에 뛰어들면서 기존 시장 진입자들을 위협하고 있다.
지난해 6월 부동산 금융팀을 출범시킨 동원증권은 지난해 모두 30여건의 프로젝트파이낸싱을 성공시켰다.
미래에셋증권은 지난해 10월 메리츠증권 출신 부동산 금융 전문가를 영입해 부동산 금융본부를 신설했다.
회사측은 “사업 안정성이 어느 정도 보장되고 투자 규모도 큰 민관합동형 프로젝트 파이낸싱을 위주로 사업을 진행할 계획”이라고 밝혔다.
대전 엑스포 컨벤션사업에 주주로 참여한 바 있는 대우증권은 SK건설이 짓는 부산 오륙도 SK뷰 아파트 건설사업에 500억원 규모의 부동산펀드를 조성해 이를 지원했다.
대한토지신탁 고위 관계자는 “부동산 금융시장을 대부분 금융주체들에게 허용했기 때문에 어느 때보다 치열한 시장 선점 경쟁이 예상된다”며 “투자 장벽이 허물어진 상황에서 업계는 고도화된 전략과 상품을 개발해 전체 부동산 금융시장의 진화도 담보하도록 노력해야 한다”고 지적했다.
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금융권에서 프로젝트파이낸싱 명목으로 일부 자금을 조달하지만 토지 구입비, 건설비 일부에 그친다. 하지만 후분양제가 실시되면 모든 사업주체들이 돈 없이는 사업하기가 어렵다. 특히 현재 주택 건설비용의 80%를 수요자의 계약금 중도금에 의존하고 있는 현재 주택산업구조에서 후분양제의 파급효과는 매우 클 것으로 보인다. 주택건설자금을 주택사업자 스스로 조달해야 하기 때문에 사업자의 신용도가 큰 영향을 미칠 것이다. 후분양제하의 주택 금융체계로 부상하고 있는 것이 금융기관에 전적으로 의존하거나 사업자 간 지분투자로 프로젝트회사를 만드는 등의 방법이다. 프로젝트파이낸싱으로 제한적으로 공급받던 건설자금을 아예 사업비용 전체를 금융기관이 대는 방식이다. 다음이 개발업자와 투자자가 지분투자를 통해 프로젝트회사를 만들어 금융기관으로부터 건설자금을 대출하는 방식이다. 때문에 건설업계는 프로젝트회사를 유한책임 파트너십 형태로 설립할 수 있도록 해 건설업자가 자기자본에 대해 유한책임을 지도록 하는 방법으로 자본을 조달하도록 해야 한다고 주장한다. |
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