양도소득세란 자산을 양도했을 때 생기는 소득금액에 대해 부과하는 세금을 말한다.
특히 부동산 관련 세금 가운데 사람들이 가장 관심을 많이 갖는 세금 중 하나다.
부동산 양도소득세는 계산방법만 들여다보면 매우 간단해 보인다.
하지만 막상 실제 과세액을 따져보려면 복잡하게 걸리는 문제가 한둘이 아니다.
‘3주택 보유자는 모두 60% 세율로 양도세를 내야 하는 건지’, ‘위자료도 양도세를 내야 하는 것인지’, ‘무허가 주택도 1주택인지’ 그때그때 상황에 따라 헷갈리는 부분이 적지 않기 때문이다.
양도소득세를 계산할 때 일반인들이 판단하기 어려운 몇 가지를 Q&A식으로 간단히 살펴본다.
1. 모든 3주택자가 중과세율을 적용받나? 꼭 그렇지만은 않다.
대개 한 세대가 주택을 3채 이상 소유한 경우를 3주택자라고 한다.
일반적으로 3주택자가 소유 주택 중 1채를 매도하는 경우에는 투기 지역, 비투기 지역에 상관없이 양도세가 실거래가로 과세되는 것이 원칙이다.
또 하나 올해부터 3주택 보유자가 집을 팔 때는 중과세율이 적용되어 60%라는 높은 세율로 양도세를 내도록 했다.
지난해 1년간의 유예기간을 준 후 연초부터 본격적으로 실시되기 시작했다.
그럼 올해부터 적용되고 있는 3주택자 중과부과는 모든 3주택자에게 적용되는 것일까? 대답은 앞에서 말했듯이 ‘NO’이다.
사람들이 가장 헷갈리기 쉬운 3주택자 중과부과 적용 대상은 일단 집 3채가 모두 수도권 및 광역시에 위치하고 있어야 한다.
3주택 중 한 채라도 지방에 있는 시·군지역에 포함되어 있다면 양도세를 실거래가로 내기는 하지만 60%의 중과세율을 적용받지는 않는다.
또 만약 3채 모두 수도권 및 광역시에 포함되어 있더라도 기준시가 4천만원 이하이고 동시에 전용면적이 18평 이하인 소형 주택이 한 채라도 포함되면 60% 중과세율 적용에서 빠진다.
다만 지방 시·군 지역에 포함된 주택이라도 만약 기준시가가 3억원 이상인 경우에는 3주택 중과세율 적용을 받게 된다.
2. 손해 보고 팔아도 세금을 내야 하는가? 내용을 신고하지 않으면 기준시가에 의해 과세된다.
부동산을 급하게 처분하려고 취득가액에도 못 미치는 가격으로 손해를 보고 팔고서 ‘손해 보고 팔았으니까 세금은 없겠지’ 하고 양도소득세 신고를 하지 않았다가 나중에 세금고지서를 받고 당황하는 사람들이 많다.
실제로는 손해를 보고 부동산을 팔았지만 손해 본 내용에 대해 신고를 하지 않았으므로 세무서에서는 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 계산해 세금고지서를 보낸다.
실제 손해를 보고 부동산을 팔았다면 취득 당시와 양도 당시의 계약서 등을 첨부해 다음해 5월31일까지 양도소득세 확정신고를 해야 세금을 내지 않는다.
현재 소득세법에서는 확정신고 기한까지 실지거래가액으로 신고하는 경우에만 그 내용을 인정한다.
그렇지 않을 경우에는 기준시가로 양도소득세를 결정한다.
그러나 판례에서 ‘양도소득세는 최소한 실지 양도차익이 0인 경우에는 양도소득세도 0이어야 한다’고 판시하고 있다.
물론 확정신고 기한까지 실지거래가액으로 신고하지 않았다면 실지거래가액에 의한 양도차익을 인정할 수 없지만 최소한 양도소득세액만큼은 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없다는 것이다.
따라서 손해 보고 부동산을 팔았는데 세금이 나오면 나중에라도 손해 본 내용을 입증하여 양도소득세를 취소할 수 있다.
3. 위자료도 양도소득세 대상인가? 유상으로 이전하는 위자료는 양도소득세 대상이다.
최근 몇 년 사이에 이혼율이 급증하고 있다.
이혼 부부가 늘어남에 따라 이혼을 하면서 위자료를 주고받는 경우에 발생하는 세금 문제에도 관심이 많아지고 있다.
세법에서는 이혼 등에 의해 정신적 또는 재산상 손해배상의 대가로 받는 위자료는 조세 포탈의 목적이 있다고 인정되는 경우를 제외하고는 증여로 보지 않는다.
따라서 위자료로 부동산을 명의 변경해 주는 경우 증여세는 해당되지 않는다.
그러나 지급한 사람의 입장에서는 위자료로 부동산을 대물 변제한 경우에 해당하므로 이를 양도로 보아 양도소득세가 부과된다.
대개 위자료로 부동산을 줬다면 무상이라고 생각하여 양도가 아니라고 판단하기 쉽다.
그러나 위자료 자체의 대가가 부동산이므로 유상 이전 부동산이 돼 양도로 보는 것이다.
따라서 부동산을 위자료로 줄 경우에는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 준다든지, 비과세되는 농지를 주는 등의 절세방법을 찾아보는 것이 좋다.
한편 이혼을 하면서 한쪽이 위자료를 지급하는 것이 아니고 각자의 소유 명의로 되어 있던 부동산 또는 한쪽의 명의로 되어 있던 부동산을 상대방의 명의로 이전하되 그 사유가 민법에 규정된 재산분할제도에 따라 혼인 중에 부부 쌍방의 협력으로 이룩한 실질적인 공동재산을 청산·분배하는 것이라면 양도나 증여로 보지 않는다.
즉, 재산분할청구에 따라 부동산의 명의가 이전되는 경우에는 양도나 증여로 보지 않는 것이다.
그 부동산을 이전받는 사람이 당초 취득 시부터 자기 지분인 재산을 환원받는 것으로 보기 때문이다.
따라서 이혼으로 인해 부동산 명의 변경을 할 경우 등기 원인을 ‘이혼 위자료 지급’으로 하지 않고 ‘재산분할청구에 의한 소유권 이전’으로 하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
다만 재산분할청구권은 결혼한 후에 형성된 재산에 대해서만 적용된다는 점을 반드시 기억해 두자. 4. 경매로 넘어간 부동산도 양도세를 낸다? 경락된 부동산도 양도한 것으로 본다.
경매로 부동산이 넘어갔더라도 양도로 간주하므로 양도소득세를 내야 한다.
일반인들은 보통 정상적인 매매거래를 한 경우에만 양도가 성립된다고 생각하기 때문에 경락된 부동산은 양도가 아니라고 오해하곤 한다.
그러나 경매로 부동산이 넘어간 경우 그 부동산의 값을 직접 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상응하는 채무를 면하게 되기 때문에 억울하겠지만 양도에 해당하여 양도세를 내야 한다.
경락된 부동산은 대체로 시가보다 낮은 가격으로 낙찰가가 결정되므로 실지거래가액으로 신고하는 것이 기준시가로 신고하는 것보다 유리하다.
그러나 양도소득세 신고를 하지 않을 경우 나중에 고지되는 세금은 기준시가에 의해 산출되기 때문에 실지거래가액으로 계산한 세금보다 많을 뿐만 아니라 신고불성실가산세와 납부불성실가산세까지 포함되어 이중으로 불이익을 당하게 된다.
대체로 경매로 부동산이 넘어갈 정도면 다른 재산도 없는 경우가 많다.
재산이 없어서 양도소득세를 내지 못하더라도 반드시 양도소득세를 자진신고해야 한다.
5. 무허가주택도 1주택으로 봐야 하나? 당연히 1주택으로 본다.
아직도 도시 변두리나 시골 주택 중에는 무허가 주택이 많다.
이러한 무허가 주택은 등기가 되어 있지 않은 미등기 주택이다.
많은 사람들이 무허가 주택은 등기가 돼 있지 않은 주택이므로 주택으로 취급하지 않는다고 알고 있다.
하지만 무허가 주택도 엄연히 주택에 해당된다.
그러므로 1세대 1주택 여부를 판정할 때는 주택의 수에 포함시킨다는 사실을 알아둬야 한다.
즉 무허가 주택 외에 집 한 채를 더 보유하고 있는 경우에 다른 주택을 3년 이상 보유하다 양도하게 되더라도 1세대 2주택이 되어 양도소득세가 부과되는 것이다.
6. 상가주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 적용되나? 주택면적이 50% 넘어야 가능하다.
상가와 주택이 한 건물에 있는 상가주택의 경우 1세대 1주택의 규정을 적용할 때 주택면적이 상가면적보다 1평이라도 많으면 건물 전체를 주택으로 간주한다.
그러나 주택면적이 상가면적보다 작거나 같을 경우에는 상가부분을 주택으로 취급하지 않는다.
따라서 상가주택 하나만을 보유하고 있는 세대의 경우에는 주택면적이 상가면적보다 크냐 작으냐에 따라 양도소득세를 한 푼도 안 내거나, 반대로 거액의 세금을 낼 수도 있다.
주택이나 상가의 용도를 구분할 때는 사실상 사용하는 용도로 판단한다.
그러나 사실상의 용도가 불분명할 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.
예를 들어 점포에 딸린 방은 주택으로 인정하지 않지만 임차인이 가족과 함께 그 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정한다.
따라서 점포에 딸린 방이 있는 경우에는 임대차계약서 사본, 세입자의 주민등록등본, 인근 주민들의 거주사실확인서 등을 준비해 주택이라는 사실을 입증해야 한다.
계단도 실제 사용용도에 따라 구분한다.
예를 들어 1층이 상가이고 2층이 주택인 건물이 있다고 하자. 만약 2층으로 올라가기 위한 2층 전용 계단이 1층에 설치되어 있다면 1층 상가면적 중에서 그 계단부분은 주택으로 본다.
상가주택 하나만을 보유하고 있는 경우, 특히 주택면적과 상가면적이 거의 비슷할 경우에는 주택면적을 한 평이라도 크게 사용하는 것이 좋다.
상가주택을 양도할 때 그 전체를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되기 때문이다.
예를 들면 지하실을 주택의 전용시설로 사용한다든지 옥탑방을 주택으로 활용하는 등의 방법이 있다.
그러나 상가주택 외에 다른 주택을 보유하고 있다면 상가주택을 포함하여 1세대 2주택이 되기 때문에 큰 의미가 없다.
7. 부동산을 한 해에 몰아 팔면 세금 부담이 커진다? 그렇다.
흔히 양도하는 부동산별로 양도소득세를 신고·납부하면 그 시점에서 납세의무가 종결된다고 생각한다.
그러나 양도소득세도 사업소득세처럼 1년 단위로 양도한 부동산의 차익과 차손을 통산한다.
즉, 한 해에 2회 이상 부동산을 양도한 경우 이를 모두 합산해 양도소득세 예정신고 또는 양도소득세 확정신고를 해야 한다.
양도소득세율은 보유기간이 2년 미만인 양도자산과 미등기 양도자산을 제외하면 양도차익이 클수록 세율이 높아지는 누진세율이 적용된다.
같은 해에 여러 건의 부동산을 팔면 그만큼 세금 부담이 커지게 된다.
이 때문에 같은 해에 부동산을 몰아 팔지 말고 가능하면 해를 넘겨 나누어 파는 것이 세금 부담을 줄이는 길이다.

카테고리 내집마련 포인트 사기꾼 조심하세요 세상이 어렵다 보니 별의별 신종 사기꾼들이 판친다. 집을 사려는 계약자를 상대로 사기를 칠 요량으로 사전에 사기꾼들은 집주인과 월세로 계약을 하고 중개업소에 매물을 내놓기까지 한다. 일반적인 부동산 원론서에는 중개업소 선택 시에 “허가된 중개업소인지, 공제 조합에 가입되어 있는지, 그 지역에서 오래 영업했는지 확인하고, 계약 시에는 매도자의 신분증과 등기부등본을 대조하고, 등기권리증까지 철저하게 확인하라”는 게 정석이라고 쓰여 있다. 하지만 부동산 사기를 치기로 맘을 먹은 사기꾼들에게는 원론적인 이론이 걸림돌이 되지 않는 게 현실이다. 사기꾼은 마음만 먹으면 등본, 신분증, 권리증 등의 위조를 어렵지 않게 한다. 심지어 중개업자와 매수자를 안심시키기 위해 집을 보여줄 때 화목한 가정으로까지 위장하기 위해 가짜 아내와 아들, 딸을 내세우기까지 한다. 매수자는 무언가 좀 꺼림칙하면 일단 사려는 집의 이웃집에 가서 집을 내놓으려고 하는 사람이 언제 이사 왔는지를 물어봐야 한다. 최근에 이사 왔다고 하면 일단 경계해야 한다. 두 번째로 중개업자에게 시켜 반드시 계약하기 1시간 전에 매도자에게 전화를 하게끔 한다. 최근 낸 재산세영수증이나 다른 공과금 영수증을 가져오라고 부탁을 하는 것이다. 이렇게 해서 공과금영수증에 나와 있는 이름과 현재 매도자의 신분증을 대조해 보는 것이다. 계약 1시간 전을 강조하는 이유는 그들에게 좀 더 시간적 여유를 줬다간 미리 공과금 영수증마저 위조할 가능성이 있기 때문이다. 정교하기로 첫 번째 꼽히는 지폐조차 스캔을 이용해 위조하는 세상이지 않는가. 최근에 많이 일어나는 또 다른 사기유형은 생활정보지를 이용한 입금 사기행각이다. 중개 수수료라도 아끼기 원하는 서민들은 중개업소에 집이나 소규모 상가를 내놓기보다 생활정보지에 매물을 직접 내놓는 경향이 있다. 사기꾼들은 바로 이런 점을 악용한다. 5년간 식당을 운영한 서울 성동구 행당동에 사는 박모(45) 사장은 최근 황당한 경험을 당했다. 그는 얼마 전 식당을 생활정보지에 팔겠다고 내놓았다. 그런데 한 부동산 컨설팅업체에서 연락이 와서 의뢰가격보다 2천만원 더 비싸게 시장을 팔아주겠다면서 서류발급비용을 요구했다. 박씨는 ‘웬 서류발급비’냐고 되물었다. 상대방은 구입희망자가 외지에 있어 시세를 몰라 ‘시세감정서’를 요구한다면서 서류 발급에 40만원이 필요하다고 설명했다. 의뢰인 박 사장은 약간 미심쩍었지만 2천만원이란 적지 않은 돈에 혹해 다음날 텔레뱅킹으로 서류발급비를 보냈다. 그 뒤 컨설팅업체 직원은 감정서 발급비용, 손해공제보험 납입비용 등을 포함해 500만원을 더 요구했다. 하지만 컨설팅사 직원은 요구한 금액을 모두 송금받자마자 연락을 끊어버렸다. 장사밖에 몰랐던 박 사장은 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다. 이처럼 최근 조금이라도 더 받으려는 매도자의 심리를 이용하거나 합법적 부동산 거래를 가장한 사기사건이 적지 않게 발생하고 있다. 부동산 거래 자체가 자주 하지 않는 것이므로 대개의 사람들은 익숙하지 않아 알고 있던 정보도 미처 챙기지 못하기 일쑤다. 특히 수수료와 발품을 아끼려 손쉽게 생활정보지나 인터넷을 이용하는 경우가 늘고 있기 때문에 위험에 노출될 가능성도 커지고 있다. 가급적 부동산 거래를 할 때는 그 지역에서 가장 오래 영업한, 허가된 중개업소를 이용하는 게 상책이다. 당연히 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 한다. 가끔 벽에 걸려 있는 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 체크하기 바란다. 박상언/ 유엔알 대표