미착공사업장, ‘공공지원민간임대리츠’로 전환
업계, 모기지보증 및 리츠 인가 절차단축 요청
[이코노미21 박원일] 미분양주택이나 미착공 PF사업장을 보유하고 있는 시공사 등을 지원하기 위해 ‘리츠’ 방식이 활용될 계획이다. 이를 통해 PF사업장 자체를 정상화시킴과 동시에 임대주택 공급증가를 통해 주거안정에도 기여할 수 있을 것으로 예상된다.
5일 국토교통부는 지난 3월28일 발표한 ‘미분양 기업구조조정리츠(CR리츠) 도입’과 분양 목적 PF사업의 ‘공공지원민간임대리츠로의 전환’ 방안과 관련한 간담회를 개최해 건설·증권·자산운용 업계의 건의사항을 청취했다고 밝혔다.
‘기업구조조정리츠(CR REITs, Corporate Restructuring REITs)는 기업이 채무상환, 회생절차 등 기업의 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 투자대상으로 하는 리츠로, 본 건에서는 미분양주택을 보유하고 있는 시공사, 신탁사 등이 재무적투자자(FI)의 선순위 투자를 받아 CR리츠를 구성해 이에 매각하고, 이후 미분양주택을 임대주택으로 운영하는 것을 말한다.
일단 투자금과 임대보증금으로 본PF 대출을 상환하고, 이후 부동산 경기 회복 시 분양을 통해 나머지 사업비도 회수할 가능성이 있는 방식이다.
‘공공지원민간임대리츠’는 임대주택을 건설 또는 매입해 운영하기 위해 주택기금과 민간이 공동출자해 설립한 리츠로, 본 건에서는 미분양 우려로 본PF로 전환하지 못해 토지가 경매될 위기에 처한 경우 주택도시기금의 지원을 받아 공공지원민간임대리츠로 전환하고 주택도시기금의 보증을 통해 신용을 보강한 후 본PF 대출, 착공 등의 절차를 진행하게 된다.
CR리츠와 마찬가지로, 임대주택으로 운영하다가 부동산 시장 상황이 호전되는 시점에 매각하면 지분출자 사업자의 투자비 회수가능성도 높아질 수 있다.
이날 간담회에서 업계는 상기 리츠들의 조속한 설립과 운영을 위해 추가지원을 방안을 제안했는데, 먼저 미분양 CR리츠가 사업성 개선을 위해 조달금리를 낮출 수 있도록 ‘모기지 보증’을 활용하는 방안을 제안했다.
이어서 공공지원민간임대리츠 시공사 참여기준을 기존 주택실적 3년간 300세대를 5년간 300세대로 완화하는 방안과 리츠 영업인가 신청시 행정절차 단축 등도 요청했다. 더불어 장기적인 미분양주택 흡수 방안 필요성에 따라 주택은행 형태로 재고자산을 운영하는 리츠구조 설계를 제안하기도 했다.
김규철 국토교통부 주택토지실장은 “순수 민간자본으로 구성된 리츠가 미분양 주택을 매입하여 임대주택으로 운영하고, 멈춰선 분양사업장을 공공지원민간임대로 전환할 경우 PF 정상화 지원뿐만 아니라 임대주택 공급 증가로 주거안정에도 기여할 수 있다”며 “오늘 건의된 합리적인 제도개선 사항은 최대한 신속하게 적용할 수 있도록 관련 규정 개정 등을 진행하겠다”라고 밝혔다. [이코노미21]
